Allein in diesem Jahr ist für fällig werdende gewerbliche Immobilienkredite mit einer Refinanzierungslücke von 6,3 Milliarden Euro zu rechnen. Das zeigte eine Analyse von HIH Invest Real Estate in der F.A.Z. erst neulich. Die Zahl ist gewaltig. Zumal gestiegene Zinsen und gefallene Immobilienwerte die Lage erschweren. Die Hürden im Marktumfeld bestätigt eine EY-Umfrage unter Banken und Kanzleien: 90 Prozent nannten steigende Finanzierungskosten als Herausforderung für den Immobilienmarkt. Zugleich sehen 80 Prozent im Verlängern und Anpassen bestehender Finanzierungen die häufigste Strategie.Wer füllt die Refinanzierungslücke? Und was passiert in den Fällen, in denen es keine neuen Kredite gibt? Denn die Refinanzierungslücke wird nicht vollständig zu schließen sein. Die Kluft wird immer größer zwischen Immobilien, die nur eine neue Finanzierungsstruktur brauchen, und solchen, die ohne Investitionen keine Perspektive haben. In beiden Fällen kommen neben klassischen Banken auch alternative Finanzierer in Betracht.Wie gehen alternative Immobilienfinanzierer mit Kreditnöten um? Unser Unternehmen erhielt im vergangenen Jahr 282 Finanzierungsanfragen im Gesamtvolumen von 8,1 Milliarden Euro. Der durchschnittlich angefragte Beleihungsauslauf (Loan to Value) lag Anfang 2025 bei etwa 62 Prozent und näherte sich im Jahresverlauf wieder der eher gewohnten Marke von 70 Prozent. Zugleich gingen die angestrebten Kreditkosten von rund acht Prozent auf etwa 6,5 Prozent zurück.Kredite gibt es zu klaren KriterienKreditnehmer und Kreditgeber bewegten sich im Laufe des Jahres also wieder aufeinander zu. Das bedeutet jedoch nicht, dass nun jede Anfrage durchgewinkt werden kann. Ganz im Gegenteil: Jeder Immobilienfinanzierer hat klare Kriterien zu Kredithöhe, Laufzeit, Grad der Seniorität der Finanzierung sowie Höhe der Verzinsung, um das Risiko angemessen abzubilden.Als tragfähig für Kredite erweisen sich Ausgaben, die Mehrwert schaffen: also einen besseren ESG-Standard, moderne Flächen oder ein größeres Flächenangebot. Damit lässt sich ungeachtet genereller Verunsicherungen etwa durch Kriege und volatile Energiepreise etwas Zukunftsweisendes entgegensetzen.Als Beispiel geht es um eine Kreditvergabe in den Niederlanden, die genauso in Deutschland vorstellbar ist: Vor den Toren Rotterdams steht ein Büroensemble mit 14.000 Quadratmetern Mietfläche, das bislang nur zu 80 Prozent belegt ist. Mit Investitionen in Höhe von mehr als zehn Prozent des Kaufpreises wird die Immobilie aufgewertet. Der Investor erwartet künftig höhere Mieten und eine Auslastung Richtung 100 Prozent. Die Neupositionierung wird mit einer ungeteilten Kreditsumme (Whole Loan) von 15 Millionen Euro finanziert.Wie lassen sich die Mieteinnahmen erhöhen?Der Geschäftsplan sieht vor, den Beleihungsauslauf nach Abschluss der Investitionen von zuvor 71 Prozent auf 61 Prozent zu senken. Ob die Rechnung aufgeht, hängt also nicht von einer allgemeinen Markterholung ab, sondern von klar definierten Verbesserungen an der finanzierten Immobilie. Der Bestandshalter bekommt in diesem Fall eine zukunftsfähige Büroimmobilie mit höheren Mieteinnahmen, und die Investoren des Finanzierungsfonds erhalten eine marktübliche Ausschüttungsrendite von sieben Prozent im Jahr.Solche Fälle finden sich immer wieder unter den Finanzierungsanfragen, besonders in den deutschen Top-Bürostädten von Berlin bis Stuttgart. Häufig geht es dabei um strukturellen Leerstand, der mit gezielten Investitionen beseitigt wird. Diese Investitionen können durchaus bis zu 40 Prozent des Kaufpreises betragen, wenn das Resultat eine einfach und schnell umsetzbare Neuvermietung der Flächen auf Marktniveau ist. Auch hier rechnet sich das Engagement gleichermaßen für Bestandshalter und Finanzierer.Im Wohnbereich wächst die Zahl der ruhenden Bauprojekte. Die Ursachen sind vielfältig und reichen von gestiegenen Baukosten bis zu kostensteigernden Auflagen von Denkmalschutzbehörden. Eine solche Finanzierungsanfrage aus Baden-Württemberg befindet sich derzeit in der Prüfung und hat gute Chancen, positiv beschieden zu werden. Das Volumen von gut zwölf Millionen Euro passt, der Eigentümer erhält 4000 Quadratmeter dringend benötigte Wohnfläche, und die Investoren des Fonds bekommen wiederum eine Rendite von sieben Prozent im Jahr.Was heißt das nun für die Refinanzierungslücke? Alternative Finanzierer können diese zwar nicht vollständig schließen. Sie können jedoch häufig dazu beitragen, komplexe Fälle zu lösen, die etwa wegen des Risikoprofils oder regulatorischer Vorgaben nicht in klassische Bankraster passen. Das gilt nicht nur für Büros und Wohnungen, sondern für alle Nutzungsarten.Der Autor des Gastbeitrags verantwortet die Investitionen des Immobilienfinanzierers Aukera Real Estate.