Immobilien: Worauf es bei der Wahl des Immobilienverwalters ankommt

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Immobilien: Worauf es bei der Wahl des Immobilienverwalters ankommt Damit der Wert einer Immobilie erhalten bleibt, muss sie gut verwaltet werden. Die Preise dafür steigen. Welche Leistungen Eigentümer benötigen und wann sich Selbstverwaltung lohnt.

Mehrfamilienhaus in Hamburg: In Ballungsgebieten ist die Suche nach einem Verwalter schwierig. Foto: Christian Charisius/dpaMünchen. Ein ungeputztes Treppenhaus, nicht gewartete Heizungsanlagen oder aufgeschobene Sanierungen – es gibt etliche Anzeichen dafür, dass eine Wohnanlage nicht optimal verwaltet wird. Geschieht das über Jahre, droht ein Wertverlust.Daher ist es wichtig, einen professionellen Immobilienverwalter zu haben, der sich ums Gebäude und die Außenanlagen kümmert. Um die Kosten in beherrschbarem Rahmen zu halten, können Eigentümer bei der Wahl des Verwalters auf einige Details achten.Denn grundsätzlich steigen die Preise der Immobilienverwalter. Vor allem für kleinere Wohneigentümergemeinschaften, kurz WEG, ist der Service teurer geworden. Das zeigt eine Studie zu Verwalterentgelten, die Marco Wölfle, wissenschaftlicher Leiter des Center for Real Estate Studies an der Deutschen Immobilien-Akademie der Universität Freiburg, im Auftrag des Immobilienverbandes Deutschland IVD und des BVI Bundesfachverbandes gemacht hat.Besonders teuer sei es in Ballungsgebieten, sagt Wölfle. Und für kleine Liegenschaften sei die Verwaltung im Schnitt rund 60 Prozent teurer als bei den größten Objekten.Wie viel eine Verwaltung kostetDie Erklärung dafür ist einfach: Viele Dienstleistungen müssten von einer Verwaltung nur einmal durchgeführt werden, etwa der Hausgeldabzug oder der Wirtschaftsplan, unabhängig davon, wie viele Einheiten vorhanden seien, erläutert Annika Levermann, Head of WEG Management bei Frank.Dadurch sinken die Kosten pro Einheit, je größer die Anlage ist, also je mehr Wohnungen betreut werden. „Wer 200 oder 300 Einheiten bewirtschaftet, kann Leistungen wirtschaftlicher erbringen“, sagt Levermann. Dementsprechend groß ist die Bandbreite bei den Preisen.Die durchschnittlichen Basissätze liegen zwischen 29,75 Euro und 47,60 Euro brutto je Einheit und Monat, hat die Studie vom IVD und BVI ergeben. Wer einen neuen Vertrag abschließt, muss mehr zahlen. Im Schnitt sind es laut Studie fünf Euro mehr bei Neuverträgen, mitunter müssen WEGs aber auch bis zu zwölf Euro mehr zahlen als bisher.Das liegt daran, dass auch die Verwalter höhere Kosten haben und diese weitergeben. Sie müssen digitalisieren, um Fachkräfte konkurrieren und eine wachsende Regulatorik bewältigen. „Es gibt deutlich mehr gesetzliche Pflichten, außerdem haben sich die technischen Voraussetzungen geändert“, sagt Studienautor Wölfle.Dachsanierung: Die Aufgaben für Verwalter werden komplexer. Bei Sanierungen sind viele Vorgaben zu beachten. Foto: IMAGO/Wolfgang Maria Weber„Der Aufgabenumfang nimmt im Schnitt jährlich um etwa fünf Prozent zu“, ergänzt er. Als Beispiel: Wer eine neue Heizungsanlage plant, muss das mit den Wärmenetzen vor Ort abstimmen. Bei Dachsanierungen gibt es in einigen Bundesländern die Pflicht, eine Photovoltaikanlage zu installieren.Welche Leistungen in den Vertrag gehörenUm Kosten zu sparen, können Eigentümer einen günstigeren Grundtarif wählen, den immer mehr Verwaltungen anbieten. Bei Bedarf kann man einzelne Leistungen dann zubuchen. Das Unternehmen Frank hat sich beispielsweise bei kleineren WEGs für ein modulares System mit unterschiedlichen Paketen entschieden.Wenn Kosten keine Rolle spielen, können Kunden eine Rundum-sorglos-Variante wählen. „Bei dieser Variante übernimmt der Verwalter zum Beispiel auch die Planung von Sanierungsmaßnahmen oder die individuelle Betreuung bei Projekten“, erklärt Levermann.Schließt eine Eigentümergemeinschaft einen einfachen Grundtarif ab, sollte sie darauf achten, dass dort folgende Leistungen enthalten sind:Die Organisation einer jährlichen Eigentümerversammlung – dazu gehören deren Vorbereitung, Einladung, Durchführung und das Erstellen eines Protokolls sowie die Beschlussdokumentation. „Wenn eine Eigentümerversammlung einen Beschluss fasst, muss der dokumentiert und in die Beschlusssammlung eingepflegt werden“, erklärt Sandra von Möller, Vorständin des bundesweiten Verbraucherschutzverbandes Wohnen im Eigentum (WiE).Die Erstellung der Buchhaltung, inklusive der Verwaltung der Gemeinschaftskonten, und das Mahnwesen – schließlich möchte die WEG nicht, dass Außenstände über eine längere Zeit auflaufen.Die Aufstellung des Wirtschaftsplans, das Erstellen der Jahresabrechnung und des Vermögensberichts. „Essenziell ist, dass es einen lang- und mittelfristigen Erhaltungs-, Sanierungs- und Finanzierungsplan gibt“, betont von Möller. Das gehöre zur ordnungsgemäßen Verwaltung.Was Sonderleistungen kostenNicht zum Grundtarif gehört meist die Organisation einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, sie firmiert in der Regel als Sonderleistung. „Was eine Sondervergütung für eine Onlineversammlung angeht, sollte man aufpassen“, warnt von Möller. Eine monatliche IT-Pauschale sei ihrer Ansicht nach nicht gerechtfertigt, manche Verwaltungen würden die aber verlangen.„Auch wenn ein Eigentümer seine Wohnung verkaufen möchte und dafür die Zustimmung der anderen Eigner eingeholt werden muss, wird das vom Verwalter in der Regel extra berechnet“, erläutert von Möller.Sind in der WEG bauliche Maßnahmen notwendig, die der Verwalter in Auftrag geben und betreuen muss, gilt das häufig ebenfalls als Sonderleistung, genauso wie Vertretungen vor Gericht. Wenn nach einem Verwalterwechsel noch Restarbeiten des vorherigen Verwalters zu erledigen sind, wird das meist ebenfalls extra in Rechnung gestellt. Da diese Arbeit schwer zu kalkulieren ist, rechnen Verwalter sie überwiegend in Stundensätzen ab.Welche zusätzlichen Kosten in solchen Fällen entstehen, sollte vertraglich klar geregelt sein. Ein durchschnittlicher Stundensatz liegt laut Entgeltstudie bei 95,20 Euro brutto. Die Leistung eines Sachbearbeiters kostet im Schnitt etwas mehr als 83 Euro, die eines Geschäftsführers etwa 113 Euro.Prozentual rechnen Verwaltungen vor allem dann ab, wenn die Vergütung in direktem Zusammenhang mit dem wirtschaftlichen Umfang einer Maßnahme steht – wie etwa einer Baumaßnahme oder eines Versicherungsfalls. So werden bauliche Maßnahmen im Durchschnitt mit drei bis fünf Prozent der Bausumme vergütet.Wenn die Verwaltung nicht richtig arbeitetGerade wegen der hohen Kosten muss sich eine Verwaltung in der Praxis auch bewähren. „Die Eigentümer müssen darauf achten, dass die zugesagten Leistungen auch geliefert werden“, sagt Stefan Fuchs, Managing Director bei der Domicil Real Estate Group. Werden das Treppenhaus oder die Grünanlagen nicht richtig gepflegt, sollten Eigentümer die Verwaltung um Nachbesserung bitten. Außerdem sollten sie darauf achten, dass es im Verwaltervertrag ein Sonderkündigungsrecht gibt, falls Leistungen nicht erbracht werden.Wohnungseigentümer: Sie können Aufgaben auch selbst übernehmen, statt sie einer Verwaltung zu übertragen. Foto: imago images/PanthermediaFinden im Gebäude nicht regelmäßig technische Wartungen statt, kann es nach einigen Jahren nämlich zu größeren Problemen und damit auch zum Wertverlust der Immobilie kommen. So koste die Wartung der Heizung vielleicht 500 Euro, sagt Levermann. „Wird das nicht regelmäßig gemacht, ist die Anlage unter Umständen schneller reparaturbedürftig, was dann leicht einige Tausend Euro kosten kann.“Welche Aufgaben Eigentümer übernehmen könnenEine Eigentümergemeinschaft kann manche Aufgaben auch selbst übernehmen. Als Beispiel nennt Levermann etwa die Einrichtung eines neuen Müllplatzes. Die Eigentümer könnten sich selbst um dessen Gestaltung und das Einholen von Angeboten kümmern.Auch die Suche nach einer neuen Gebäudeversicherung könnten Eigentümer selbst übernehmen und dafür Vergleichsanalysen durchführen. Die Eigentümer können auch Vor-Ort-Begehungen übernehmen oder anstehende Termine mit Handwerkern koordinieren.Wichtig: „Wenn Eigentümer Arbeiten abnehmen sollen, muss dies im Vorfeld eindeutig geregelt sein. Andernfalls kann es haftungsrechtliche Probleme geben“, sagt von Möller. „Allerdings raten wir davon grundsätzlich eher ab“, ergänzt sie.Wie sich WEGs selbst verwaltenSandra von Möller von WiE hat festgestellt, dass insbesondere WEGs mit bis zu 25 Einheiten die komplette Verwaltung selbst übernehmen. „Man muss sich gut untereinander verstehen“, nennt Sandra von Möller als wichtigste Voraussetzung für die Selbstverwaltung.Und die WEG muss sich zwischen zwei Varianten entscheiden: Es gibt nämlich eine echte und eine unechte Selbstverwaltung. Bei der unechten wird einer der Eigentümer offiziell zum Verwalter erklärt und übernimmt alle Aufgaben.Bei der zweiten Option übernimmt die komplette Gemeinschaft die Verwaltung. Dazu setzt man einen sogenannten Geschäftsverteilungsplan auf, den alle Eigentümer unterschreiben müssen. Dort wird dann festgelegt, wer sich um welche Bereiche kümmert.Problematisch kann es werden, wenn die WEG bei einer Bank ein Gemeinschaftskonto eröffnen muss. „Mitunter ist es den Banken vor Ort zu kompliziert, wenn die Gemeinschaft sich selbst verwaltet. Sie wünschen sich lieber einen Verwalter, der das Konto eröffnet“, warnt von Möller. Der Verbraucherverband kooperiert darum mit der BfW - Bank für Wohnungswirtschaft, die sich auf Kontoführung für selbst verwaltete WEGs spezialisiert hat.Auch das Thema Buchhaltung bereitet selbst verwalteten Gemeinschaften oft Probleme. „Das kann man dann doch an einen Verwalter auslagern“, sagt von Möller. Alternativ gebe es spezielle Softwareprogramme.Egal, ob eine Verwaltung sich um ein Gebäude kümmert oder die Eigentümer das selbst übernehmen: „Wichtig ist, dass langfristig gut gewirtschaftet und die Immobilie instand gehalten wird, damit kein Sanierungsstau aufläuft“, betont von Möller. Veröffentlicht nach den redaktionellen Standards des Handelsblatts. Mehr Informationen finden Sie in unseren Richtlinien. Mehr zum Thema Unsere Partner Anzeige remind.me Jetziges Strom-/Gaspreistief nutzen, bevor die Preise wieder steigen Anzeige ImmoScout Jetzt kostenlos den Wert deiner Immobilie ermitteln Anzeige IT BOLTWISE Fachmagazin in Deutschland mit Fokus auf Künstliche Intelligenz und Robotik Anzeige Presseportal Direkt hier lesen! Anzeige STELLENMARKT Mit unserem Karriere-Portal den Traumjob finden Anzeige Expertentesten.de Produktvergleich - schnell zum besten Produkt