Immobilien: Diese Stuttgarter Stadtteile sind für Käufer interessant

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Immobilien: Diese Stuttgarter Stadtteile sind für Käufer interessant Die Preise in der schwäbischen Metropole steigen weiter – trotz Autokrise. Welche Viertel bei Käufern besonders gefragt sind und welchen Stadtteilen Experten noch Potenzial zubilligen.

Martin-W. Buchenau 16.07.2026 - 04:13 Uhr Artikel anhörenStuttgart: Die „Halbhöhenlage“ ist wertstabil und kann schon mal so teuer sein wie München. Foto: Picture Alliance [M]Stuttgart. Berlin, Hamburg, München. In der Aufzählung der deutschen Metropolen fehlt der Name der baden-württembergischen Landeshauptstadt in aller Regel. Stuttgart gilt als bieder, kulturbeflissen und durch Fleiß und Autoindustrie als wohlhabend, zumindest noch.Exklusive Daten des Immobilienmarktforschers vdp Research für das Handelsblatt zeigen, welche Folgen Auto- und sonstige Krisen für Mieten und Kaufpreise haben und welche Stadtteile für Käufer jetzt besonders interessant sind.„Stuttgart ist besser als sein Ruf“, sagen die Schwaben gerne. Das stimmt derzeit leider nicht. Eine Negativmeldung jagt die nächste in der Hauptstadt der emsigen Ingenieure.Der Stuttgarter Tiefbahnhof wird, weil unter anderem falsche Datenkabel verlegt wurden, nicht vor 2031 fertig – 21 Jahre nach Baubeginn, sofern nicht noch eine Verschiebung kommt. Bis die oberirdischen Flächen frei für den Bau einer neuen Innenstadt werden, dauert es dann noch länger. Das City-Leben ist eine Baustelle.Zudem kommen viele andere Großprojekte für den Wohnungsbau nicht voran. Sei es das ehemalige EnBW-Gelände „Neuer Stockach“, der seit fast 20 Jahren brachliegende ehemalige IBM-Campus in Stuttgart-Vaihingen oder die Hälfte der 15 Projekte der Internationalen Bauausstellung IBA 2027, die nicht rechtzeitig fertig werden.Porsche verhandelt gerade über den Abbau von über 4000 Arbeitsplätzen, Bosch streicht jeden fünften Arbeitsplatz in Deutschland, Mercedes baut ebenfalls Tausende Stellen ab. Noch ist dieser ökonomische Tsunami nicht auf dem Immobilienmarkt angekommen. Es gibt eben viele Erben und viel Kapital in der Stadt.21 Jahre Bauzeit: Stuttgarter Hauptbahnhof wird frühestens 2031 fertig. Foto: Christoph Schmidt/dpaWie entwickeln sich die Preise?Entspannung ist auf dem Immobilienmarkt nicht zu sehen. Der Wohnungsmangel sorgt dafür, dass die Preise steigen, und zwar für Mieter wie für Käufer. Laut einer Auswertung von vdp Research, einer Tochter des Verbands deutscher Pfandbriefbanken, für das Handelsblatt sind allein im Jahr 2025 die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser in Stuttgart um 3,2 Prozent gestiegen.Eigentumswohnungen hingegen verteuerten sich mit 0,9 Prozent nur unmerklich und sogar unterhalb der Inflationsrate. Für 2026 erwarten die Experten von vdp ein weiteres Anziehen der Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 2,9 Prozent und um 2,7 Prozent für Eigentumswohnungen.„Die Autokrise ist noch nicht angekommen. Das kommt erst noch mit Verzögerung“, sagt Felix Epple, Geschäftsführer des Stuttgarter Immobilienentwicklers Pflugfelder. Allerdings habe sich die Vermarktungszeit von Häusern und Wohnungen innerhalb von fünf Jahren verdoppelt. Viele Leute hätten inzwischen Finanzierungsprobleme durch die gestiegenen Zinsen. Das dämpfe den Markt insgesamt.Wo sind nun für Interessenten die Viertel mit der Aussicht auf Wertsteigerungen? „Die Trendviertel im Eigenheimsegment befinden sich vor allem in der nordwestlichen Peripherie mit Feuerbach und Wolfbusch und im südlichen Stadtgebiet mit Sillenbuch, Möhringen, Sonnenberg und Vaihingen“, sagt vdp-Expertin Saskia Kalweit.Laut vdp-Research-Definition sind Trendviertel jene Quartiere, in denen sich die Preise zwischen 2022 und 2025 besser entwickelt haben als im Durchschnitt der Stadt.Welche Viertel sind die wertbeständigsten?Für Hauskäufer besonders attraktiv war Sillenbuch: Hier stiegen die Preise um 4,1 Prozent. Das Viertel unweit des Stuttgarter Fernsehturms ist mit Quadratmeterpreisen von 6678 Euro für Hauskäufe das teuerste Pflaster in Stuttgart. Im ersten Quartal zogen die Preise weiter auf 6800 Euro je Quadratmeter an. Im Vergleich zu München mit Preisen jenseits der 8000 Euro in vielen Stadtteilen ist das Stuttgarter Nobelviertel allerdings günstig.Wer eine Eigentumswohnung suchte, schaute sich vor allem in den Innenstadtbereichen Stuttgart-West, -Mitte und -Ost um. Attraktiv für Erwerber sind auch die Stadtteile Degerloch und an der nördlichen Peripherie Stammheim.Der Fernsehturm bietet eine Aussichtsplattform: Höher hinaus geht es nirgendwo in Stuttgart. Foto: dpaBei Neubauwohnungen lagen die durchschnittlichen Kaufpreise zwischen rund 5900 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche in Mühlhausen und rund 10.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche in Sillenbuch.„Die teuerste Neubauwohnung, die bis zum Ende des ersten Quartals 2026 den Besitzer wechselte, erzielte 10.625 Euro je Quadratmeter Wohnfläche in Stuttgart-West“, sagte der Vorsitzende des Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart bei der Vorstellung der aktuellen Zahlen.Bei Bestandswohnungen reichten die durchschnittlichen Quadratmeterpreise von rund 3360 Euro in Plieningen bis rund 5160 Euro in Stuttgart-Nord. Der Spitzenwert lag hier bei 12.174 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche in Stuttgart-Ost. Wo die Wohnung genau ist, verraten die Gutachter nicht.Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit einem guten Wohnwert lagen im Frühjahr 2026 im Durchschnitt bei 1.160.000 Euro, Doppelhaushälften bei 740.000 Euro und Reihenmittelhäuser bei 610.000 Euro.Blich auf den Stadtteil Feuerbach: Trendviertel für Eigenheim-Interessenten. Foto: Getty ImagesIn den Markt kommt BewegungEs kommt etwas Bewegung in den Stuttgarter Markt. Nach Auswertung des Gutachterausschusses lag die Zahl der verkauften Objekte im ersten Quartal 2026 mit 1235 über dem langjährigen Durchschnitt. Das ist ein Plus von 2,4 Prozent. Der Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre beläuft sich auf 1152 Verkäufe.Aber die Zeiten, in denen jeder Preis gezahlt wurde, sind seit drei Jahren vorbei. Der Umsatz sank um 3,5 Prozent auf 575 Millionen Euro und lag damit deutlich unter dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre von 675 Millionen Euro.Der Rückgang ist vor allem darauf zurückzuführen, dass es weniger Abschlüsse bei Einfamilienhäusern in oberen Preisklassen gab. „Die Kunden warten im höherpreisigen Segment eher ab“, sagt Torsten Bergner, Wohnimmobilienspezialist von Patrizia. Insgesamt sei das Bild in Stuttgart sehr gemischt. „Stuttgart ist nicht so im Fokus ausländischer Investoren wie etwa München, Frankfurt oder Berlin.“ Hier investierten Käufer, die eine persönliche Affinität zu Stuttgart hätten.Trendwechsel bei den EinwohnerzahlenAber Stuttgart hat noch ein Problem: Die Stadt mit ihren 600.000 Einwohnern wächst nicht mehr. Kamen in den zehn Jahren ab 2014 jährlich im Durchschnitt noch rund 2200 neue Einwohner dazu, ging die Einwohnerzahl 2024 erstmals zurück – um 700. Der Negativtrend verschärfte sich 2025 mit einem Minus von rund 3700 Einwohner.Doch auch ohne Zuzug bleibt der Markt eng. Das ist auch an der Mietentwicklung zu sehen. Die Neuvertragsmieten zogen im Jahr 2025 gegenüber dem Vorjahr um 3,5 Prozent an. Für 2026 wird ein Plus von 3,4 Prozent erwartet.Hier spürt man, dass das knappe Angebot, die Verteuerung der Baukosten, höhere Zinsen und zunehmende Jobunsicherheit auch bei Einkommen über 100.000 Euro dazu führen, dass die Menschen, die eigentlich kaufen oder bauen wollten, vorsichtshalber doch lieber mieten.Und Patrizia-Experte Bergner sagt: „Bei Mietpreisen über 20 Euro den Quadratmeter spüren wir schon eine gewisse Zurückhaltung bei den Gutverdienenden aus dem mittleren Management.“ Bei Preisen darunter sei die Nachfrage unverändert hoch. Patrizia ist ein börsennotiertes Augsburger Unternehmen und einer der größten Branchenakteure in Deutschland, und setzt seit 2015 auf Stuttgart. Im Europaviertel auf dem Milaneo vermietet Patrizia seitdem über 130 Wohnungen.Talkessellage begrenzt Angebot an BaulandWie Daten von vdp Research zeigen, ist das Angebot an Häusern oder bebaubaren Flächen wie in anderen Großstädten nicht groß genug. In Stuttgart kommt hinzu, dass der Ort in einem Talkessel liegt. Deshalb müssen freie Flächen an den Hängen und auf der Hochebene für Frischluftschneisen unbebaut bleiben. Auch deswegen zählt Stuttgart mit einer Fläche von lediglich 207 Quadratkilometern immer noch zu den sieben teuersten Städten der Republik.Saskia Kalweit, Analystin bei vdp Research: „Der Blick auf die aktuelle Pipeline stimmt etwas optimistischer.“ Foto: vdp ResearchDie Bautätigkeit ist schwach. So lagen die Fertigstellungen in Stuttgart 2025 mit rund 360 neuen Wohneinheiten 65 Prozent unter dem Vorjahreswert. Im Vergleich zum Zehnjahresdurchschnitt lag das Minus sogar bei 75 Prozent.vdp-Expertin Kalweit sagt aber: „Der Blick auf die aktuelle Pipeline stimmt etwas optimistischer. 2025 wurden mit 970 Wohneinheiten ein Drittel mehr genehmigt als 2024.“ Dennoch liege diese Zahl 27 Prozent unter dem Niveau der letzten zehn Jahre.Schlimmer als die Autokrise mit ihrem drohenden Kaufkraftverlust der Beschäftigten treffen die Branche bürokratische Hürden und schwankende politische Vorgaben. Mit dem sogenannten Bau-Turbo – das neue Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus trat im Herbst 2025 in Kraft – will Stuttgart jetzt Abhilfe schaffen.Der „Stuttgarter Weg zum Bau-Turbo“ gibt laut jüngstem Beschluss des Gemeinderats der Landeshauptstadt einen Handlungsrahmen vor. Durch standardisierte Verfahren und eine frühzeitige Abstimmung mit der Verwaltung sollen Genehmigungsprozesse deutlich beschleunigt werden. Eine zentrale Geschäftsstelle „Bau-Turbo“ koordiniert künftig die Verfahren und dient als Ansprechpartnerin für Vorhabenträger.„Der Wohnraummangel ist eine der größten Herausforderungen für Stuttgart“, sagte Baubürgermeister Peter Pätzold der „Stuttgarter Zeitung“. Mit dem Beschluss schaffe die Stadt die Grundlage, neue Wohnbauprojekte schneller umzusetzen.Projektentwickler haben da ihre Zweifel. „Wir spüren vom Bau-Turbo noch nichts“, sagt Pflugfelder-Geschäftsführer Epple. „Wenn dem so wäre, könnten wir bei der Nachfrage viel mehr neue Projekte in Angriff nehmen. Gerade die hohen Anforderungen bei den Ausschreibungen erweisen sich als Hindernis.“ Früher habe es bei Ausschreibungen eine zweistellige Zahl von Bietern gegeben. Heute seien es meistens nur noch zwei bis drei.Zudem: „Allein die finanziellen Genehmigungen wie die Landeswohnraumförderung dauern schon sechs bis neun Monate. Vorher darf ein Entwickler gar nicht mit dem Bau anfangen, aber seine Kapitalkosten für den Erwerb der Fläche laufen schon“, beklagt Epple. Deshalb machten viele Projektentwickler derzeit einen Rückzieher.Areal des ehemaligen Güterbahnhofs in Bad Cannstatt: Neues Stadtquartier für 2000 Menschen. Foto: IMAGO/Arnulf Hettrich Verwandte Themen DeutschlandTrendviertelEnBWIBMWichtiges Stadtentwicklungsprojekt in Bad CannstattDie Umnutzung des ehemaligen Güterbahnhofsareals im Stuttgarter Stadtteil Bad Cannstatt gehört zu den wichtigen Stadtentwicklungsprojekten in Stuttgart. Dort entsteht ein neues Stadtquartier mit Wohnungen, Gewerbe, Bildungszentrum, einem bereits bestehenden Sportbad und Freiflächen. Auf rund 25 Hektar wird ein Quartier für rund 2000 Menschen gebaut, geplant sind etwa 850 Wohneinheiten.Da andere Projekte nicht so gut vorwärtskommen, wird die Knappheit noch länger andauern. Zumindest mittelfristig dürften die Preise weiter anziehen. Was dann kommt, hängt von der Entwicklung der Großarbeitgeber wie Mercedes und Bosch ab. Veröffentlicht nach den redaktionellen Standards des Handelsblatts. Mehr Informationen finden Sie in unseren Richtlinien. Mehr zum Thema Unsere Partner Anzeige remind.me Jetziges Strom-/Gaspreistief nutzen, bevor die Preise wieder steigen Anzeige ImmoScout Jetzt kostenlos den Wert deiner Immobilie ermitteln Anzeige FREITAG® Immobilien FREITAG® Immobilien – Ihr Makler und Gutachter für München & Starnberg Anzeige Presseportal Direkt hier lesen! Anzeige STELLENMARKT Mit unserem Karriere-Portal den Traumjob finden Anzeige Expertentesten.de Produktvergleich - schnell zum besten Produkt