Por que o crédito com garantia de imóvel é raro no Brasil e comum nos EUA? Porque no Brasil falta informação, não patrimônio. Essa é a leitura da Avanti Open Banking, assessoria especializada em crédito estruturado com garantia de imóvel. Os números dão a dimensão da distância: nos Estados Unidos, as famílias fecharam 2025 com cerca de US$34 trilhões em valor livre de dívidas nos próprios imóveis, o chamado home equity, segundo o Federal Reserve, o banco central americano. No Brasil, o crédito com garantia de imóvel movimentou cerca de R$10,9 bilhões em 2024, segundo a ABECIP, associação que reúne as instituições de crédito imobiliário. A distância entre esses números não se explica só pelo tamanho das economias. Ela mostra uma diferença mais profunda na forma como cada país enxerga o imóvel. Em mercados de crédito mais maduros, o imóvel não é visto apenas como moradia ou herança: ele também trabalha como ferramenta financeira, servindo de garantia para levantar capital, reorganizar dívidas e financiar projetos sem que o dono precise vender. É isso que o crédito com garantia de imóvel, também chamado de home equity, permite. O proprietário oferece o imóvel como garantia e recebe o capital, em uma operação feita com instituição financeira que passa por análise de crédito, avaliação do bem, documentação e registro. O imóvel não é vendido: continua com o dono, que segue usando o bem normalmente. O patrimônio existe. A liquidez, nem sempre. O Brasil tem famílias com imóveis valiosos, empresários que construíram patrimônio ao longo de décadas e profissionais com bens sólidos, mas renda que varia de um mês para o outro. Tem, sobretudo, donos de imóveis quitados que em algum momento precisam de capital para reorganizar a vida financeira. É o retrato de quem tem patrimônio, mas não tem liquidez. Liquidez é ter capital disponível na hora em que se precisa. Um imóvel concentra muito valor, mas esse valor fica parado, e o único caminho que a maioria conhece para acessá-lo é vender. O home equity muda essa lógica: o imóvel vira garantia, o capital fica disponível e o bem continua com a família. No Reino Unido, as operações que transformam o valor do imóvel em capital ou renda (o chamado equity release) movimentaram £ 2,3 bilhões em 2024, segundo o Equity Release Council. Em economias desenvolvidas, usar o imóvel como ferramenta financeira faz parte da rotina de crédito há décadas. Quanto o home equity movimenta no Brasil? R$3,166 bilhões em concessões só no primeiro trimestre de 2026, alta de 25,83% sobre o mesmo período do ano anterior e recorde da série histórica da ABECIP. O movimento existe, mas está longe do potencial. O home equity cresce porque resolve um problema real: dá acesso a valores mais altos, prazos mais longos e parcelas compatíveis com o fluxo de caixa, já que a garantia reduz o risco de quem empresta. Ainda assim, cresce menos do que poderia por um motivo simples: segundo a ABECIP, 8 em cada 10 pessoas não sabem que podem usar o imóvel como garantia. Esse desconhecimento cria uma distorção prática. Quem não conhece a alternativa recorre ao crédito mais visível, que costuma ser o mais imediato: o limite pré-aprovado no aplicativo, o cartão, o cheque especial, o crédito pessoal. São linhas fáceis de contratar e, quase sempre, bem mais caras. No rotativo do cartão, o crédito que entra em ação quando a fatura não é paga por completo, os juros médios passavam de 430% ao ano em abril de 2026, segundo o Banco Central; sem renegociação, os encargos chegam ao teto legal de 100% do valor original em poucos meses, dobrando a dívida (Lei 14.690/2023). O crédito com garantia de imóvel pede outro ritmo. Não é decisão de balcão: envolve avaliar o imóvel, organizar documentos, analisar a renda, definir o prazo e comparar o custo total entre instituições. Por isso costuma fazer mais sentido para quem busca valores maiores e prazos mais longos, à altura do patrimônio envolvido. Há também um traço cultural, que a Avanti vê repetido na prática. Aqui, o crédito costuma entrar tarde na conversa, quando as parcelas já se acumularam e as opções caras já foram usadas. Em mercados mais maduros, a garantia do imóvel entra antes, como parte da estratégia, e não como último recurso. Quem dá o imóvel em garantia pode perder a casa? Não, enquanto o contrato estiver em dia: o cliente continua morando e usando o imóvel normalmente durante toda a operação, e a perda só pode ocorrer se as parcelas deixarem de ser pagas e a dívida não for renegociada. Essa é a dúvida que a Avanti mais escuta de quem chega para uma análise, e a resposta começa por entender o mecanismo. A operação usa a alienação fiduciária, registrada na matrícula do imóvel: a propriedade é transferida à instituição credora apenas em caráter temporário, condicionado ao contrato, enquanto o cliente mantém a posse e o uso normal do bem. Quando a dívida é quitada, a propriedade plena retorna automaticamente ao seu nome. O risco existe, como em qualquer crédito com garantia: se as parcelas deixarem de ser pagas e a dívida não for renegociada, o imóvel pode ser tomado para quitar o contrato, seguindo as regras da lei. Por isso valor, prazo e parcela precisam caber na realidade de quem contrata desde o primeiro desenho. Para a Avanti, o risco mora menos na garantia e mais no crédito contratado sem análise adequada. Essa é a diferença entre contratar um crédito e estruturar uma operação. Contratar é aceitar a linha que está na prateleira. Estruturar é entender o caso, comparar instituições, calcular o custo total e decidir se a operação faz sentido para aquele momento. A regulação avançou. A cultura ainda precisa acompanhar. A lei também ajudou. O Marco das Garantias (Lei 14.711/2023) modernizou as regras para o uso de bens como garantia no Brasil, e a Resolução 5.197/2024 do Conselho Monetário Nacional, em vigor desde julho de 2025, permitiu usar o mesmo imóvel como garantia em mais de uma operação. Na prática, o mercado ganhou segurança e agilidade. O Brasil tem patrimônio imobiliário de sobra, instituições operando e regras modernas. O que ainda falta é informação virando decisão. Para quem tem patrimônio alto e renda mensal mais apertada, essa lacuna pesa em dobro: a pessoa tem um bem valioso e pouca flexibilidade no orçamento. Na análise de crédito tradicional, o contracheque fala mais alto; na operação com garantia de imóvel, o patrimônio entra na conta. É nesse espaço que a modalidade tende a crescer. Como funciona uma assessoria como a Avanti? A assessoria analisa o caso, compara condições entre instituições e conduz a operação do início ao fim, sem emprestar recursos próprios. Em uma operação de crédito com garantia de imóvel, o detalhe importa: a matrícula do imóvel, a titularidade, a renda, o objetivo do capital, o prazo, o custo total, a escolha da instituição. É por isso que a assessoria tem um papel específico nesse mercado. A Avanti Open Banking não é banco: trabalha com bancos, fundos de crédito e securitizadoras parceiras e desenha a proposta conforme o imóvel, o objetivo do capital e o prazo de cada cliente. Desde 2021, já conduziu mais de R$500 milhões em operações, com crédito médio de R$600 mil por contrato, duas vezes e meia o contrato médio do mercado registrado pela ABECIP, um retrato de atuação concentrada em operações de maior porte. "A operação que nos Estados Unidos já é rotina, aqui esbarra no desconhecimento, não na falta de patrimônio", resume a Avanti. Na prática, o papel da assessoria é comparar o custo total entre as instituições parceiras antes de fechar o desenho da operação. Como contratar com segurança Quem decide dar o primeiro passo costuma passar pelas mesmas dúvidas, e vale respondê-las de uma vez. A primeira é se o dono perde o controle do imóvel. Não perde: ele continua morando ou usando o bem normalmente durante todo o contrato, e a propriedade plena retorna ao seu nome com a quitação. A segunda é sobre restrição. Cliente com restrição ativa pode contratar? Pode ser analisado: na Avanti, a restrição entra na análise do caso e pode mudar o desenho da operação, mas não barra o acesso por si só. A régua é a garantia, a finalidade e o histórico, não o cadastro isolado. O risco de perder o imóvel existe quando as parcelas deixam de ser pagas e a dívida não é renegociada, como em qualquer crédito com garantia. É por isso que a operação precisa caber no orçamento desde o primeiro desenho, e não depois. A operação também não serve para todo mundo: faz mais sentido para quem tem imóvel, busca valores mais altos e prazos mais longos, e tem capacidade de pagamento compatível. Cada caso pede análise. Por fim, antes de assinar qualquer contrato, quatro pontos merecem atenção: o objetivo do capital, o valor e a documentação do imóvel, o prazo e o custo total da operação, o CET, que soma juros, tarifas e encargos. É essa conta, e não a taxa isolada, que mostra se a operação vale a pena. A diferença é de maturidade A comparação entre Brasil e exterior é, no fundo, uma questão de maturidade no uso do patrimônio. Lá fora, o imóvel já funciona como capital ativo na vida financeira das famílias; aqui, a modalidade cresce, mas ainda esbarra na falta de informação e no receio cultural. Enquanto isso não muda, muitos proprietários seguem descobrindo tarde uma ferramenta que poderia entrar na estratégia antes do aperto. O patrimônio existe. O que falta é saber que ele pode trabalhar, sem deixar de ser seu. Sobre a Avanti A Avanti Open Banking é uma assessoria especializada em crédito estruturado com garantia de imóvel (home equity), fundada em 2021, com atuação em todo o Brasil. A empresa já estruturou mais de R$500 milhões em operações, com crédito médio de R$ 600 mil por contrato, conduzidas junto a uma rede nacional de bancos, fundos de crédito e securitizadoras parceiras. Clientes com restrição ativa são atendidos: a restrição entra na análise do caso e não barra a operação por si só. A Avanti não é banco: o crédito é concedido pelas instituições parceiras, sujeito a análise; a assessoria analisa cada caso, organiza a documentação, compara condições entre instituições e conduz a operação do início ao fim. Referências FEDERAL RESERVE. Financial Accounts of the United States (Z.1). Households; owners' equity in real estate. Washington, DC, 2026. Disponível em: https://fred.stlouisfed.org/series/OEHRENWBSHNO. Acesso em: 3 jul. 2026. ABECIP. Crédito que usa imóvel como garantia cresce 25% e bate recorde. São Paulo, 19 de maio de 2026. ABECIP. Boletim Informativo de Crédito Imobiliário e Poupança. São Paulo, 2026. BANCO CENTRAL DO BRASIL. Estatísticas monetárias e de crédito, abril de 2026 (taxa média do rotativo do cartão de crédito). EQUITY RELEASE COUNCIL. Annual market report 2024. Londres, 2024. Disponível em: https://www.equityreleasecouncil.com. Acesso em: 30 jun. 2026. BRASIL. Lei nº 14.690, de 2023 (teto de encargos do rotativo). BRASIL. Lei nº 14.711, de 30 de outubro de 2023 (Marco Legal das Garantias). CONSELHO MONETÁRIO NACIONAL. Resolução nº 5.197, de 2024.