Se trata de una ciudad en la que su monumentalidad y elegancia confluyen en las bellas playas y diversos sitios de relevancia cultural.El veraneo junto al mar arranc� hace poco m�s de un siglo en varias playas, donde por razones de salud florecieron los entonces denominados Ba�os de ola. EXPANSI�N recorrer� algunos de estos destinos en las pr�ximas semanas y la primera parada es en la costa cant�brica. San Sebasti�n fue un im�n para las clases altas desde mediados del siglo XIX, gracias a dos reinas: Isabel II y Mar�a Cristina de Habsburgo-Lorena. La afluencia de visitantes se mantuvo en las d�cadas siguientes y tom� un nuevo impulso con la eclosi�n de la Primera Guerra Mundial, que desvi� a los veraneantes de Biarritz hacia la capital guipuzcoana."Es una ciudad de lujo y no �nicamente por tener uno de los precios por metro cuadrado m�s caros; tambi�n por su calidad de vida insuperable gracias a la elevada seguridad, la excelente oferta gastron�mica y su ubicaci�n es estrat�gica", resume Silvia Blahutova, de Barnes, inmobiliaria especializada en alta gama.La escritora Mila Beldarrain ha ubicado pr�cticamente todas sus novelas hist�ricas en su ciudad natal, y con ellas ha atravesado diferentes �pocas. Insiste en que "queda mucho, much�simo, del San Sebasti�n rom�ntico y la Belle �poque". Tras el derribo de las murallas a finales del siglo XIX, opt� por convertirse en un enclave tur�stico y cultural en vez de en una ciudad industrial "con ra�les hacia el puerto". "El turismo vino por el dise�o de la ciudad, y no a la inversa; fue decisi�n de la misma San Sebasti�n", afirma.El Casco Viejo se encuentra entre el r�o Urumea y el puerto. A 500 metros de la playa de La Concha donde la reina Isabel II acud�a a ba�arse, se ubica el Ayuntamiento, que en su origen fue uno de los casinos m�s importantes de Europa. Detr�s est� el emblem�tico Teatro Victoria Eugenia, construido en 1912, que sigue marcando la agenda cultural de la ciudad, y junto a �l se alza el Hotel Mar�a Cristina, un icono de la Belle �poque inaugurado ese mismo a�o por la reina regente, quien dio nombre al establecimiento.Vista de uno de los extremos de la bah�a, con la actual sede del Ayuntamiento y el monte Urgull.DreamstimeTodos estos edificios son exponentes de un entorno se�orial que ha conseguido mantener el car�cter sofisticado de anta�o. Laura Berridi, de Engel & V�lkers, se�ala que "la oferta es muy singular" y que "pr�cticamente no hay obra nueva".El centro es una de las principales zonas prime, junto a Miraconcha, enfrente de la famosa playa que da nombre a este barrio. Aqu� Berridi sit�a los precios "entre los 8.000 y los 10.000 euros el metro cuadrado, aunque despu�s hay algunas propiedades muy superiores". En el otro lado del r�o est� Gros, "el barrio joven y de moda, lleno de bares y restaurantes", ba�ado por las aguas de la playa de La Zurriola, donde siempre hay alg�n surfista que reta las olas del Cant�brico.Frente al monte Igueldo y a los pies del Palacio de Miramar, se encuentra Ondarreta, la playa m�s occidental del n�cleo urbano, con sus villas protegidas, casas familiares y m�ltiples rincones llenos de encanto. Visitantes de todo el mundo se acercan a esta parte de la ciudad para contemplar el Peine del Viento, un conjunto de esculturas de acero que interact�an con el Cant�brico del tambi�n donostiarra Eduardo Chillida (1924-2002).Pron�sticos al alzaBerridi dice que el mercado de lujo presenta una "evoluci�n muy s�lida" y los precios avanzan a ritmo sostenido. "Aqu� siempre hablamos de m�ximos hist�ricos, pero las subidas son peque�as", se�ala. La cartera de Engel & V�lkers en la ciudad donostiarra tiene un precio medio de un mill�n de euros, con propiedades de hasta los tres millones y, en un rango parecido est� la de Barnes, que ronda el mill�n y medio.Blahutova augura que "los precios van a seguir creciendo" y que continuar�n ganando protagonismo entre los compradores los "productos con valor patrimonial". Se trata de viviendas reformadas y eficientes energ�ticamente, ubicadas en edificios con elementos arquitect�nicos. Ambas coinciden en la importancia para el cliente de que la vivienda no requiera de acondicionamientos para entrar a vivir, una demanda que adquiere relevancia en un entorno de fincas hist�ricas.Tambi�n est�n de acuerdo en que "se ha desestacionalizado much�simo la demanda". Quedan lejos los a�os de los ba�os de ola de Isabel II, cuando, seg�n Beldarrain, la gente iba a la playa s�lo nueve veces al a�o: "Los m�dicos dec�an que el agua del Cant�brico era muy fuerte y debilitaba". El teletrabajo y la flexibilizaci�n de los estilos de vida han provocado que los compradores est�n buscando "una residencia h�brida, entre primera y segunda vivienda".San Sebasti�n re�ne 19 estrellas Michelin, distribuidas en restaurantes emblem�ticos como Arzak, Akelarre y Mart�n Berasategui. En la agenda cultural, la gran cita del verano es la Semana Grande o Aste Nagusia, que este a�o tendr� lugar entre el 8 y el 15 de agosto. En el programa, el evento m�s destacado es la competici�n de pirotecnia. El Festival Internacional de Cine arrancar� el 18 de septiembre.Seg�n Berridi, el comprador nacional opta por ubicaciones c�modas y viviendas exteriores y luminosas. Por el contrario, el de otros pa�ses demanda m�s privacidad y amplitud, y otorga mucho valor a las casas independientes o villas singulares. Como en el resto de Espa�a, el p�blico extranjero est� ganando protagonismo. "Si el cliente internacional que compra en el Pa�s Vasco representa en torno al 7% u 8%, entre nuestros clientes son casi la mitad", explica Blahutova.Rehabilitaci�n integral en la Plaza P�o XII, en el barrio de AmaraLa gran terraza comunitaria, con vistas panorámicas a toda la ciudad y al río Urumea es el principal reclamo de este proyecto a cargo de la promotora Antiguo Berri. Son 55 viviendas de entre una y cuatro habitaciones, cuyos acabados pueden personalizarse. Su ubicación es estratégica, a un paso del centro, en un barrio con grandes avenidas y ambiente residencial. Precios entre 500.000 euros y 1,59 millones.Villa hist�rica frente a la playa de OndarretaEntre la bahía de La Concha y el Monte Igueldo, esta vivienda fue diseñada por el arquitecto Eduardo Lagarde (1883-1950), los años 30 del siglo XX. La construcción tiene cinco dormitorios, tres baños y 600 metros cuadrados de superficie repartidos en cinco niveles, que culminan en una torre desde donde puede contemplarse el mar y toda la ciudad. Barnes la vende por 5,75 millones de euros.Con vistas a la Catedral del Buen PastorHeritage es un proyecto de la promotora vasca Naiz Homes y el despacho Bieme Arquitectos donde confluyen elegancia y modernidad. Son 27 viviendas de diseño ubicadas en un edificio histórico de Manuel Echave Zalacain, y cuya fachada se está restaurando. Los pisos tienen entre una y tres habitaciones, terraza y acabados que pueden personalizarse. Los precios se sitúan entre 478.000 y 1,99 millones.En primera l�neaEsta propiedad se sitúa en el selecto barrio residencial de Mirakontxa. Sus mayores reclamos son las vistas panorámicas a la bahía, la isla de Santa Clara y el Monte Igueldo. Pueden contemplarse desde una terraza de 20 metros cuadrados y desde un mirador que preside el salón. El piso tiene también un patio interior de 40 metros cuadrados, biblioteca, comedor, cocina independiente y cuatro dormitorios. Barnes pide 2,6 millones de euros.Arquitectura tradicional, exteriores y pasado aristocr�tico en IntxaurrondoEsta villa edificada a principios del siglo XX fue en su día la residencia del cónsul de Austria y se restauró en el año 2017. Suma nueve habitaciones con baño incorporado y un jardín de más de 550 metros cuadrados equipado con piscina, jacuzzi, solárium y pérgola. Forma parte del catálogo de Engel & Völkers, que la comercializa por 2,62 millones de euros.