Seit Anfang Juni hat der Wohnungskonzern über 10 Prozent zugelegt. Deutsche-Bank-Analysten sehen höhere Zinslast schon eingepreist und raten zum Kauf. Die Bundesregierung schützt vor Übergriffen. Und der Rivale TAG zeigt, wie frisches Geld aufzutreiben wäre.04.07.2026, 05.30 Uhr6 LeseminutenDie als High-Deck-Siedlung bekannte Wohnanlage in Berlin-Neukölln verkaufte Vonovia 2021 an den landeseigenen Wohnungskonzern Howoge.Sabine Gudath / ImagoDies ist ein Artikel aus dem digitalen Finanzmagazin «The Market NZZ».Optimieren Sie Ihre BrowsereinstellungenNZZ.ch benötigt JavaScript für wichtige Funktionen. Ihr Browser oder Adblocker verhindert dies momentan.Bitte passen Sie die Einstellungen an.Der deutsche Bundeskanzler Friedrich Merz kam am Donnerstag bei der Vorstellung seines Reformpakets den Immobilienfirmen zu Hilfe. Die Debatte im Berliner Landtagswahlkampf um die Enteignung von Wohnungsverwaltern wie Vonovia beschere Deutschland international Probleme. «In der ganzen Welt wird deswegen gefragt: Müssen wir in Deutschland mit Enteignung rechnen?», sagte Merz. «Die Antwort ist: Nein.»Die Koalition will die Vergesellschaftung nun per Bundesgesetz verhindern. Grösster privater Vermieter in Berlin mit 130 000 Wohnungen ist der DAX-Konzern Vonovia, dessen Aktienkurs am Donnerstag um 6 Prozent stieg. Seit dem Dreijahrestief vom 9. Juni hat er mehr als 10 Prozent zugelegt.Merz hat die Stimmungswende bei den lange Zeit ungeliebten Wohnungsverwaltern weitergetrieben. Die Angst vor Enteignung durch den Berliner Senat hatte eine «The Market NZZ» bekannte grosse Fondsgesellschaft zum Verkauf des Titels bewogen und vielleicht auch andere Grossanleger abgeschreckt. Diese Sorge fällt nun weg.Die Frage ist, ob der Stimmungsumschwung zum Positiven von Dauer ist. Oder ob andere Probleme, die zuvor den Vonovia-Kurs belastet hatten, erneut auf den Börsenwert durchschlagen werden. Es gibt gute Argumente dafür, dass das Anlegersentiment dauerhaft gedreht haben könnte.Auch steigende Zinsen können den Kurs nicht mehr aufhaltenIn den vergangenen Jahren hatten die steigenden Zinsen Vonovia stark zugesetzt. Auf dem Konzern lasten fast 40 Milliarden Euro Nettoschulden. Nach der Zinswende 2022 brach der Aktienkurs zeitweilig bis auf 15 Euro ein. Das Rekordhoch von mehr als 62 Euro ist weit entfernt.Lange Zeit fiel der Vonovia-Aktienkurs, sobald die Marktzinsen stiegen. Die Inflationssorgen wegen der höheren Energiepreise während des Kriegs in Iran haben den Druck noch verstärkt. Der Waffenstillstand zwischen den USA und Iran hilft daher. Und die Abhängigkeit von den Marktzinsen scheint zumindest kurzfristig gebrochen: Der jüngste, zweistellige Kursgewinn gelang der Immobilienaktie in einer Zeit, in der die Marktzinsen leicht stiegen, gemessen an der Rendite der Bundesanleihen mit zehn Jahren Laufzeit.«Die höheren Zinserwartungen sind weitgehend bereits eingepreist», urteilt der Deutsche-Bank-Analyst Thomas Rothäusler über europäische Immobilienaktien in einer Studie vom 25. Juni. Darin hebt er seine Empfehlung für Vonovia auf «Kaufen» an. Die Investoren würden die Wachstumsaussichten, das Regulierungsumfeld und die Erfolgschancen des angekündigten Schuldenabbaus allzu negativ bewerten. Es gebe Raum für positive Überraschungen und eine höhere Bewertung.Erweitern Sie Ihr NZZ-Abonnement um «The Market NZZ»Als NZZ-Kunde erhalten Sie «The Market NZZ» für 29.60 Euro statt 37 Euro im Monat. Testen Sie jetzt das flexible Angebot. Monatlich kündbar.Zum rabattierten Angebot für NZZ-AbonnentenDie bei Bloomberg erfassten Analysten empfehlen zu zwei Dritteln den Kauf der Aktien. Doch es gibt auch vier neutrale Einschätzungen, dazu drei Verkaufsempfehlungen.Rothäusler geht davon aus, dass der Gewinn vor Steuern, Zinsen und Abschreibungen in den kommenden drei Jahren um 4,7 Prozent per annum wächst. Einen Prozentpunkt soll das raschere Mietwachstum beisteuern. Der Hauptteil des Gewinnwachstums soll aber aus Zusatzgeschäften kommen: aus dem Bau von Wohnungen für den Verkauf, der derzeit 3 Prozent des Ebitda ausmacht, und aus weiteren Dienstleistungen wie dem Verwalten von Wohnungen oder dem Erzeugen von Strom mit Solaranlagen (7 Prozent des Ebitda). «Es gibt einen erkennbaren Weg zur Erholung vom derzeitigen Tief», konstatiert Rothäusler.Lob für die Strategie gegen die ZinsabhängigkeitDerzeit würde der grösste Teil der höheren Mieteinnahmen aufgezehrt durch die gestiegenen Refinanzierungskosten, räumt der Deutsche-Bank-Analyst ein. Der seit Jahresanfang amtierende Vonovia-CEO Luca Mucic will gegen diesen Negativeffekt vorgehen und damit auch die Zinssensitivität der eigenen Aktien reduzieren. Mucic hat das Ziel ausgegeben, die Nettoschulden bis 2028 auf 40 Prozent des Immobilienwerts zu senken von zuletzt 45 Prozent. Dafür seien Immobilienverkäufe von 5 Milliarden Euro nötig, kalkuliert Rothäusler.Zweifel vieler Investoren an der Erreichbarkeit dieses Verkaufsvolumens kontert der Analyst mit Daten des Immobilienspezialisten Savills, wonach der Transaktionsmarkt für deutsche Wohnimmobilien in den vergangenen drei Jahren leicht gewachsen ist und auch die Wohnungspreise 2026 steigen dürften, nach Schätzung der Sachverständigen um 2 bis 2,5 Prozent.Der Fondsmanager Christian Krahe von GS&P sieht die Strategie zur Schuldenreduzierung ebenfalls positiv. «Vonovia verkauft zu annehmbaren Preisen, teilweise sogar über Buchwert», lobt Krahe, der mit seinem Mischfonds Deutsche Aktien Total Return bei Vonovia investiert. An der Börse wird Vonovia jedoch mit einem Abschlag von mehr als 50 Prozent auf den Immobilienwert gehandelt. «Es gibt keinen Grund für einen derart signifikanten Abschlag auf den Nettoinventarwert», sagt Krahe.Vonovia habe das Entschuldungsziel so festgelegt, dass die Finanzierungskosten danach ein Gewinnwachstum im hohen einstelligen Prozentbereich erlauben würden, auf dem derzeitigen Zinsniveau, sagt Rothäusler: «Falls Vonovia das gelingt, wäre der Investment-Case attraktiv.»Notfinanzierungen mit Apollo zehren am ErgebnisAllerdings hat Vonovia aus Sicht des Deutsche-Bank-Analysten ausser den hohen Schulden noch eine weitere Hürde zu überwinden: die Belastungen aus Finanzgeschäften mit der Beteiligungsgesellschaft Apollo. Diese teuren Geschäfte war Vonovia nach der Zinswende eingegangen, um die Bilanz zu entlasten. Die Kosten dafür verringern jedoch nun die «Funds from Operations» (FFO), den Cashflow-orientierten Überschuss aus dem operativen Geschäft.Zum Leidwesen vieler Analysten veröffentlicht Vonovia diese Kennzahl seit einigen Jahren nicht mehr. Barclays Research berechnet einen bereinigten Wert («adjusted FFO») für Vonovia und schätzt diesen für 2026 auf 0.17 Euro pro Aktie. Zum Kurs von 22.70 Euro ergibt das eine bereinigte FFO-Rendite von gerade einmal 0,8 Prozent. Zur Berechnung ziehen die Analysten Cashflows ab, die an ein Gemeinschaftsunternehmen von Vonovia mit der Beteiligungsgesellschaft Apollo fliessen, und weitere Zahlungsverpflichtungen.Im Jahr 2028 kann Vonovia den Deal beenden und Apollo auszahlen. Vonovia sei angesichts der hohen Kosten für das Herauskaufen, schreibt der Analyst Rothäusler. Dafür würden allerdings 2 Milliarden Euro Eigenkapital benötigt. Eine Finanzierung per Kapitalerhöhung hält er wegen des niedrigen Aktienkurses jedoch für unattraktiv. «Angesichts der hohen Kosten des Eigenkapitals und des grossen Abschlags auf den Nettoinventarwert ist dies kaum möglich», konstatiert Rothäusler. Eine alternative Finanzierungsquelle wären weitere Immobilienverkäufe. Doch bereits der zum Abbau der regulären Schulden geplante Verkauf im Volumen von 5 Milliarden Euro sei «ziemlich herausfordernd, und weitere Volumina betrachten wir derzeit als unerreichbar».TAG Immobilien zeigt weitere Geldquelle aufEbenfalls am Donnerstag demonstrierte der kleinere Wohnungsverwalter TAG Immobilien, dass trotz den niedrigen Bewertungen auch die Börse frisches Kapital bereitstellen kann. Der in Deutschland und Polen tätige Konzern brachte sein Baugeschäft im Nachbarland unter dem Namen Robyg an die Warschauer Börse. Die Aktien waren zu 34 Zloty ausgegeben worden und klebten bis zum Nachmittag an diesem Kurs, was Stützungskäufe der beteiligten Banken nahelegt.Trotz dem verhaltenen Start ist die Publikumsöffnung von Robyg für die Konzernmutter ein Erfolg. Mit einer Kapitalerhöhung nahm der Wohnungsbauer 328 Millionen Zloty ein (umgerechnet 76 Millionen Euro). Die Konzernmutter TAG erhält 850 Millionen Zloty (umgerechnet 198 Millionen Euro) aus dem Verkauf von Anteilen an der Tochtergesellschaft.Vonovia besitzt Wohnungen im Verkehrswert von 71 Milliarden Euro in Deutschland, aber auch von 7 Milliarden Euro in Schweden und von knapp 3 Milliarden Euro in Österreich (Stand: Ende 2025). Von JP-Morgan-Analysten befragte Investoren hängen offenbar nicht am internationalen Geschäft: «80 Prozent der Umfrageteilnehmer würden weitere umfangreiche Verkäufe (wie Schweden) begrüssen», schrieben die Analysten in einer Studie zu den Erwartungen an Vonovia vor der Bilanzpublikation am 13. März.Allerdings wäre bei einem Verkauf von Auslandsgeschäften zu beachten, dass Rating-Agenturen es positiv werten, wenn Immobilienverwalter nicht nur in einem Staat tätig sind. Nach der Expansion Vonovias in Schweden hob die Rating-Agentur S&P 2021 das «Business Risk»-Rating als Bestandteil des Gesamtratings von «Strong» auf «Excellent» an, weil die internationale Expansion die Abhängigkeit von Deutschland verringere, wie es in der Rating-Studie seinerzeit hiess.Investmentbanker sehen ausreichend Investorennachfrage für den (Teil-)Verkauf des Auslandsgeschäfts von Vonovia in Schweden. «Die Anleger belohnen derzeit Klarheit von Geschäftsmodellen und Fokussierung», sagt der Experte für deutsche Aktienemissionen bei einer Grossbank in Frankfurt. Derzeit sind keine Anzeichen erkennbar, dass Vonovia einen Verkauf oder einen Börsengang des Schwedengeschäfts vorbereitet. Die Option besteht allerdings angesichts der Marktlage durchaus und würde den Wünschen vieler Grossaktionäre entsprechen.Gutbezahlte Wette auf nachhaltige StimmungswendeVonovia ist ein substanzstarker Börsenwert. Das deutsche Wohnungsportfolio war laut dem Geschäftsbericht für 2025 mit durchschnittlich 2361 Euro pro Quadratmeter bewertet, zum derzeitigen Kurs kaufen Anleger mit einem Rabatt von mehr als 50 Prozent. Wer dagegen direkt in Wohnungen investieren will, dürfte in deutschen Metropolen auch in B-Lagen kaum für 1200 Euro pro Quadratmeter zum Zuge kommen. Zudem besitzt der DAX-Konzern erhebliche Grössenvorteile beim Verwalten seines Bestands.Die Chance für eine dauerhafte Stimmungsaufhellung bezüglich der Vonovia-Aktien steht gut. Falls die Kurserholung doch auf sich warten lassen sollte, tröstet die erwartete Dividendenrendite von 5,6 Prozent für das Geschäftsjahr 2026. Zusammen mit dem Mietwachstum von mehr als 4 Prozent pro Jahr und Wachstum aus weiteren Aktivitäten wie dem Wohnungsbau darf der Aktionär eine zweistellige Gesamtrendite erwarten. Das ist angesichts des auch in einem Konjunkturabschwung resistenten Geschäfts sehr attraktiv.