Wer sein Haus umräumt, stellt vielleicht den Tisch aus dem Wohnzimmer ins Arbeitszimmer. Dabei wird nichts verkauft, nur die Anordnung unter demselben Dach ändert sich. Das Finanzamt erfährt davon und setzt daraufhin Grunderwerbsteuer fest.Was zunächst überraschen mag, ist im Kern steuerrechtliche Realität. In Deutschland werden konzerninterne Umstrukturierungen wie Verschmelzungen mit Grunderwerbsteuer belastet, ohne dass sich Grundstückseigentümer oder Konzernzugehörigkeit ändern. Je nach Bundesland werden bis zu 6,5 Prozent auf den Grundstückswert fällig. Bei einem Immobilienvermögen von einer Milliarde Euro ergibt das bis zu 65 Millionen Euro. Bei komplexen Umstrukturierungen kann die Steuer mehrfach ausgelöst werden: Aus 65 Millionen Euro werden dann schnell 130 oder fast 200 Millionen Euro.Auf europäischer Ebene soll seit Jahrzehnten ein rechtlicher Rahmen solche Zahlungen verhindern. Die Kapitalansammlungsrichtlinie (Richtlinie 2008/7/EG über indirekte Steuern auf die Ansammlung von Kapital) untersagt es den Mitgliedstaaten, auf bestimmte gesellschaftsrechtliche Vorgänge wie Kapitalzuführungen und Umstrukturierungen indirekte Steuern zu erheben. Der Gedanke dahinter: Solche Vorgänge sollen im Binnenmarkt steuerlich neutral sein, um den freien Kapitalverkehr nicht zu behindern.Gerichtshof verbietet Grunderwerbsteuer auf UmstrukturierungenDass diese Richtlinie auch die Grunderwerbsteuer erfasst, hat der Bundesfinanzhof in einer Grundsatzentscheidung aus dem Jahr 2007 bezweifelt. Aber nun entschied der Europäische Gerichtshof (EuGH) am 4. Juni 2026 in der portugiesischen Rechtssache Nova Iberomoldes (Aktenzeichen: C-837/24), dass die Richtlinie eine Erhebung von Grunderwerbsteuer auf Umstrukturierungen verbietet.Was hat dieser portugiesische Fall mit Deutschland zu tun? Mehr als es auf den ersten Blick scheint. Eine Alleingesellschafterin gründete 2019 die Holdinggesellschaft Nova Iberomoldes und brachte als Sacheinlage Anteile an grundbesitzenden Tochtergesellschaften ein. Die portugiesische Finanzverwaltung verlangte Grunderwerbsteuer: Wer dort 75 Prozent der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft erwirbt, wird so behandelt, als habe er die Immobilie selbst gekauft. Die Parallele zu Deutschland ist klar: Hier liegt die Schwelle bei 90 Prozent, die Rechtsfolge ist vergleichbar.Hervorzuheben ist die Rolle Deutschlands in diesem Verfahren. Die deutsche Generalanwältin am EuGH übernahm in ihren Schlussanträgen die Argumentation des Bundesfinanzhofs (BFH): Die Grunderwerbsteuer auf einen Anteilserwerb sei eine zulässige Steuer auf die Übertragung von Immobilieneigentum. Mit dieser Fiktion begründet der Bundesfinanzhof seit seinem Urteil vom 19. Dezember 2007 die deutsche Praxis. Die Bundesregierung beteiligte sich am Verfahren und berief sich darauf, dass der Vorgang „wirtschaftlich“ als Grundstückserwerb zu betrachten sei. Der EuGH wies beides zurück: Weder rechtlich noch tatsächlich habe ein Eigentumswechsel an Grundstücken stattgefunden.Verfahren sind schon daDiese Auslegung des EuGH ist für alle Gerichte der Mitgliedstaaten verbindlich. In Deutschland bedarf es allerdings noch einer Bestätigung durch ein nationales Gericht. Darauf ist nicht lange zu warten: Beim Bundesfinanzhof und beim Bundesverfassungsgericht sind Verfahren anhängig, die die Vereinbarkeit der deutschen Grunderwerbsteuer mit dem Unionsrecht betreffen.Betroffene Unternehmen können sich schon jetzt gegenüber der Finanzverwaltung auf die Richtlinie berufen und eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer einfordern. Dadurch können auch abgeschlossene Umstrukturierungen vom Urteil profitieren, wenn die Steuerfestsetzung noch nicht endgültig ist. Wer bislang keinen Einspruch eingelegt hat, sollte umgehend prüfen, ob sich die Steuerfestsetzung anfechten lässt.Die Wirkung des Urteils reicht über Portugal und Deutschland hinaus. Österreich hat ein strukturell vergleichbares Grunderwerbsteuersystem und dürfte unmittelbar betroffen sein. Auch in den Niederlanden und anderen Mitgliedstaaten, die Anteilsübertragungen der Grunderwerbsteuer unterwerfen, stellt sich die Vereinbarkeitsfrage.Zwar kennen einige Staaten wie auch Deutschland Befreiungen für bestimmte Umstrukturierungen. Doch die Kapitalansammlungsrichtlinie erfasst ein breites Spektrum gesellschaftsrechtlicher Vorgänge. Nationale Befreiungen, die enger gefasst sind als der Schutzbereich der Richtlinie oder an zusätzliche Bedingungen geknüpft werden, sind nach dem Urteil nicht mehr haltbar. Für Deutschland bietet sich als gesetzgeberische Reaktion eine grundlegende Erweiterung der Konzernbefreiung im Grunderwerbsteuergesetz in Paragraph 6a an. Unternehmen könnten dann wieder ihr Haus neu ordnen, ohne dass Grunderwerbsteuer anfällt.Der Autor des Gastbeitrags ist Wirtschaftsprüfer, Steuerberater und Partner der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PwC Deutschland.