Ceny nehnuteľností na Slovensku od roku 2010 zdraželi o 115 percent, v Česku to bolo dokonca o 154 percent. Obe krajiny sa podľa údajov Eurostatu zaradzujú medzi štáty Európskej únie, kde bývanie vzrástlo najviac a investícia do betónu tu má hlboké korene. Rekordérom je mimochodom Maďarsko, kde ceny realít poskočili od roku 2015 o neuveriteľných 290 percent.
Článok pokračuje pod video reklamou
V EÚ však existuje jedna krajina, v ktorej ceny nehnuteľností v priemere nerastú. Naopak, už takmer štyri roky klesajú a tento rok nebude výnimkou. Je to Fínsko. Kto kúpil priemernú nehnuteľnosť v roku 2015, dnes ju predáva o 2,5 percenta lacnejšie. Ak by sme zarátali do výpočtu kumulatívnu infláciu za dané obdobie vo výške 23 percent, majiteľ nehnuteľnosti by predajom prerobil takmer 21 percent. Fínsko si prechádza hlbokou realitnou krízou, ktorej výsledkom boli v uplynulých dvoch rokoch krachy viacerých stavebných developerov. Výhľad na rok 2026 nie je optimistický, pretože krajina uviazla v špirále ekonomických problémov.
Najdlhší prepad cien nehnuteľností Ceny fínskych nehnuteľností klesajú nepretržite už štyri roky. Ide o najdlhšie trvajúci nepretržitý pokles od začiatku merania v roku 1947. Dĺžka poklesu realitného trhu kopíruje najstrmšiu fázu krízy z raných 90. rokov, keď spľaskla realitná bublina (išlo o obdobie od polovice 1989 do konca roka 1992, pozn. red.).„Makroekonomická situácia je dnes lepšia. Nezamestnanosť, úroky ani ekonomický prepad nedosahujú extrémy ako v 90. rokoch. Vtedy HDP kleslo dvojciferne, ceny nehnuteľností klesli o 40 percent a úrokové sadzby hypoték boli na úrovniach okolo 12 až 15 percent a nezamestnanosť dosiahla vrchol blízko 20 percent,“ komentuje vývoj Juho Keskinen, ktorý je hlavným ekonómom Fínskej hypotekárnej asociácie (Hypo). Súčasná psychologická stopa prepadu je však hlboká. Keskinen tvrdí, že ľudia, ktorí kúpili nehnuteľnosti v prvej polovici roka 2022, keď boli ceny na vrchole, by v prípade predaja museli ísť s cenou štatisticky o 15 percent nižšie. Tento rok sa očakáva ďalší pokles cien o jedno percento a mierne oživenie sa očakáva najskôr v roku 2027. „Návrat cien na predkrízové maximá možno dosiahneme až v priebehu prvej polovice 30. rokov,“ tvrdí Keskinen.Ekonóm poukazuje na matematický paradox. Celonárodné indexy cien nehnuteľností môžu v nasledujúcich rokoch ukazovať mierny rast, ale ten je hnaný výhradne predajmi a nákupmi nehnuteľností vo veľkých mestách. Na fínskom vidieku, v menších mestách a priemyselných regiónoch na severe a východe Fínska sa trh s bývaním zastavil. Majitelia byty nepredávajú, pretože niet komu, alebo strategicky vyčkávajú, že sa realitný trh otrasie z najhoršieho. Keďže sa nerealizujú žiadne transakcie, neexistujú ani dáta o cenách, ktoré by fínsky štatistický úrad mohol započítať. Vidiek a menšie mestá tak akoby z indexu „vypadli“, čím sa umelo dvíha celonárodný priemer, ale ten je ťahaný výhradne takzvanou „veľkou šestkou“ miest, pričom absolútnym motorom sú Helsinski, prípadne univerzitné mestá ako Tampere a Turku. Tieto mestá majú pozitívnu demografiu, ktorú podporuje migrácia. Počet obyvateľov Helsínk v minulom roku vzrástol o 11500 ľudí, čo je najviac od 60. rokov. Naopak, zvyšok krajiny trpí starnutím populácie, odchodom mladých ľudí do veľkých miest a ekonomickou stagnáciou. Nehnuteľnosti na fínskom vidieku sa stávajú „toxickým aktívom“, ktoré stráca akúkoľvek likviditu. Pre fínske domácnosti je to čiastočne sociálno-ekonomická pasca. Človek, ktorý vlastní byt v Helsinkách alebo Tampere, môže počítať s tým, že hodnota nehnuteľnosti bude rásť, ale pre milióny Fínov žijúcich mimo veľkých miest je nehnuteľnosť v súčasnosti predajná len výraznejším znížením ceny. Vysoká nezamestnanosť a variabilné sadzby Jedným z dôvodov poklesu cien nehnuteľností je nepriaznivá ekonomická nálada v krajine. Ak tvrdíme, že ekonomike Slovenska sa nedarí, v prípade Fínska to platí dvojnásobne. Nezamestnanosť vo Fínsku je na úrovni 11,6 percenta a je najvyššia v celej EÚ.Súčasná miera nezamestnanosti je najvyššia od mája 2015. Bez práce je zhruba 336-tisíc Fínov, pričom kríza zasiahla najmä mužov, čo priamo koreluje s kolapsom stavebného sektora. Viac ako 20-percentná nezamestnanosť je evidovaná pri mladých Fínoch do 25 rokov, čím Fínsko patrí aj v tejto štatistike spolu so Švédskom, Gréckom či Španielskom medzi európskych premiantov.Verejné financie dosiahnu tento rok deficit 4,6 percenta. Je spôsobený rastúcimi výdavkami na obranu, sociálnymi a zdravotnými nákladmi pre starnúcu populáciu a najmä pomalým hospodárskym rastom. Ten by mal dosiahnuť v tomto roku len 0,6 percenta, vlani bol na úrovni len 0,2 a predvlani 0,4 percenta. Krajina viac-menej od roku 2019 prešľapuje na jednom mieste, čím stagnuje aj životná úroveň Fínov. To zvyšuje neistotu. Potvrdzuje to aj najnovší prieskum fínskej S-Bank. Pred rokom vnímala hypotéku ako finančné riziko tretina Fínov, tento rok je to až 44 percent. Ide o dôsledok všeobecnej ekonomickej skepsy a vyšších nákladov na bývanie. Keď sa pozrieme na to, aké percento z celkových mesačných rodinných výdavkov zhltnú položky ako nájomné/splátka bývania, energie (elektrina, plyn), voda a stočné, v priemere v EÚ je to 24 percent. Vo Fínsku je to takmer 30 percent, čo je najviac v celej EÚ (na Slovensku je tento podiel asi 28 percent, pozn. red.).Obavy z rastúcich úrokových sadzieb teraz odrádzajú mnohých Fínov od kúpy nehnuteľností. Podľa prieskumu sa počet ľudí, ktorí sa obávajú rastúcich úrokových sadzieb hypoték, od minulého roka viac ako zdvojnásobil. „Neistota spôsobená vojnou v Iráne a jej vplyv na ekonomický výhľad a úrokové sadzby sa teraz odrážajú vo výskume,“ povedala v prieskume ekonómka S-Bank Janne Ronkanenová.Kým na Slovensku si sadzby hypoték viažeme najčastejšie na tri alebo päť rokov, vo Fínsku až 95 percent hypoték má variabilnú sadzbu, ktorá je naviazaná na 12-mesačný Euribor.
