Érdekes elemzést tett közzé az Ingatlan.com a budapesti albérlet- és Airbnb-piacról egy héttel azután, hogy Józsefváros bejelentette: társadalmi egyeztetést indít a rövid távú lakáskiadás szabályozásáról. A VIII. kerület kezdeményezése után a XI. maradt az egyetlen belvárosi kerület, amelyben nincs napirenden az airbnbzés helyi szabályozása.Az Ingatlan.com elemzése szerint ma Budapesten 9800 társasházi lakás működik Airbnb-jellegű szálláshelyként, ami a teljes lakásállomány egy százaléka. Az Airbnb-k több mint 80 százaléka azonban hat belvárosi kerületbe koncentrálódik, amelyekben így átlagosan a lakások több mint 4 százalékát adják ki rövid távra.Az Airdna.co adatai szerint a hat központi kerületben a következő számú és arányú Airbnb található:KerületAirbnb-ként működő társasházi lakások száma (db.)Teljes lakásállomány és airbnb lakások aránya (db., %)I38217 745 (2,2%)V.119820 369 (5,9%)VI.83729 197 (2,9%)VII.321938 185 (8,4%)VIII.170247 886 (3,6%)IX.78744 620 (1,8%)Belvárosi kerületek8125198 002 (4,1%)Budapest9814961 061 (1%)A rövid távú lakáskiadás tehát a belvárosi kerületeken belül is rendkívül egyenlőtlenül oszlik el, Erzsébetvárosban ugyanis a lakások 8,4 százalékát adják ki rövid távra, Belváros-Lipótvárosban ez 6,9 százalék, a többi kerületben azonban 4 százalék alatt van.Érdekesség, hogy bár Terézváros idén januártól korlátozta a lakások rövid távú kiadását, az Airdna.co adatai szerint a kerületben még mindig 837 lakást üzemeltetnek ilyen módon. Ennek az az oka, hogy a kerületnek nincs joga az Airbnb általános betiltására, csak a magánszálláshelyként működő lakásoknál tudták megtiltani a rövid távú kiadást. Így a lakások egy részét továbbra is ki lehet adni rövid távra más jogi forma használatával, például közösségi szálláshelyként.Az Ingatlan.com elemzése szerint azonban a terézvárosi szabályozás részben így is működik, a kerületben ugyanis 60 százalékkal csökkent a rövid távú kiadásra használt lakások száma. Ezzel párhuzamosan 34 százalékkal, 1330-ra bővült a kerületi albérlet-hirdetések száma, amivel ma a belvárosi kerületek közül itt van a legnagyobb albérletkínálat.A terézvárosi albérletek iránti telefonos érdeklődések száma éves összevetésben 32 százalékkal nőtt 2026-ban, miközben a fővárosi kiadó lakások iránti kereslet 11 százalékkal csökkent. „A VI. kerületben látható folyamat arra utal, ha a rövid távú kiadás egy szigorítás miatt nem működik, akkor az érintett lakások egy része megjelenik a másik oldalon, azaz hosszú távra kiadó lakások kínálatában. Ha több lakás kerül vissza a klasszikus bérleti piacra, az enyhítheti a kínálati feszültséget és fékezheti a bérleti díjak emelkedését” – mondta erről Balogh László, az Ingatlan.com szakértője. Terézvárosban jelenleg 280 ezer forint az átlagos havi lakbér, ami a legalacsonyabb összeg a belvárosi kerületek közül. Tavaly májushoz képest ráadásul a terézvárosi albérletárak nem is változtak, a szeptemberi 300 ezer forintos bérleti díjszinthez képest még csökkentek is.A bérlakáspiac másik érdekes kérdése, hogy mennyit lehet keresni a hosszú, és mennyit a rövid távú lakáskiadással. Az Ingatlan.com készített erről egy összesítést a fent említett hat belvárosi kerületre.KerületAirbnb-k kihasználtsága (%)Havi átlagos árbevétel airbnb-ből (ezer Ft/hó)Átlagos havi bérleti díj (ezer Ft/hó)Hosszútávú bérbeadásból származó bruttó bevételarányos hozamI64%6253203,80%V.70%7253503,70%VI.69%6832804,50%VII.70%6502454,60%VIII.68%5422404,90%IX.69%6172404,40%Belvárosi kerületek--2654,50%Budapest69%6252504,50%A táblázatból látszik, hogy ebben a hat belvárosi kerületben hosszú távra átlagosan 240-350 ezer forintért lehet lakásokat kiadni, ami a vételárakhoz képest 3,7-4,9 százalékos bruttó hozamot jelent. Ez az adó és az egyéb költségek levonása után a valóságban jóval alacsonyabb nettó hozamot jelent.A budapesti belvárosi kerületekben 64-70 százalékos kihasználtsággal lehet Airbnb-ket üzemeltetni, amivel átlagosan 542-725 ezer forintos bevétel érhető el. Ez minden kerületben kétszer, vagy több mint kétszer annyi, mint amennyit a hosszú távú lakáskiadással keresni lehet – igaz, hogy a rövid távú kiadás sokkal több költséggel és munkával is jár.Az Ingatlan.com elemzése szerint ezek az adatok arra késztethetik a befektetőket, hogy végiggondolják, hogy valóban az ingatlan-e a legjobb befektetés. Különösen úgy, hogy a lakásárak emelkedési üteme is folyamatosan lassul a fővárosban: áprilisban havi szinten csak stagnáltak az árak, éves összevetésben pedig 10,9 százalékra mérséklődött a drágulás üteme.Balogh László szerint a belvárosi keresletet a devizapiaci mozgások is befolyásolhatják. „Budapest belső kerületeiben minden negyedik-ötödik vevő külföldről érkezik, viszont a forint erősödése a külföldi vásárlók számára drágábbá teheti a magyarországi ingatlanokat, ami tovább mérsékelheti a külföldi befektetői keresletet. A befektetők visszaszorulása a szabályozási tervek miatt hosszabb távon inkább a saját célra vásárlók helyzetét javíthatja. Ez nem csak a főváros legfelkapottabb városrészeit érintheti, ahol eddig különösen erős volt a befektetői kereslet, hanem az átmeneti és külső kerületeket is. A belváros drágulásának lassulása ugyanis kigyűrűzhet a külső városrészekbe is.” – mondta az ingatlan.com szakértője.A terézvárosi Airbnb-helyzetről itt írtunk bővebben.