Nach dem „Bauturbo“ stehen umfassende Änderungen des Planungsrechts auf der Tagesordnung. Ein Referentenentwurf des Bundesbauministeriums zielt auf eine umfassende „Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts“ ab – mit dem Fokus auf Baugesetzbuch (BauGB) und Baunutzungsverordnung (BauNVO), worüber Mathias Hellriegel und Thomas Schröer geschrieben hatten: „Der Wohnungsbau braucht mehr“ (in der F.A.Z. vom 2. April).Wichtig ist dem Bauministerium unter anderem die Beschleunigung von Bauleitplanverfahren. Diese sollen in Zukunft innerhalb von zwei Jahren abgeschlossen werden (Paragraph 4b, Absatz 2, BauGB). Gemessen an diesem ehrgeizigen Ziel sind die Vorschläge des Gesetzentwurfs allerdings unzureichend. Alte Denkschemata sind mutiger infrage zu stellen. Darum geht es in diesen sechs Reformpunkten für einen besseren Städtebau:1. SozialbindungStädtebauliche Verträge zwischen Gemeinden und Investoren oder Projektentwicklern sichern oft den Bau von „Sozialwohnungen“ oder die Finanzierung von Kindertagesstätten- und Grundschulplätzen. Da der Abschluss von Verträgen nicht erzwungen, sondern nur durch Aussetzung planungsrechtlicher Schritte nahegelegt werden kann, kosten derartige Verträge viel Zeit – besonders in Gebieten mit vielen Eigentümern. Zur Beschleunigung liegt es nahe, den Bau von Sozialwohnungen (und nicht nur wie bisher die Förderfähigkeit derartiger Wohnungen) in Bebauungsplänen festsetzen zu können. Und in Erweiterung des Erschließungsbeitragsrechts sollte ermöglicht werden, nicht nur den Bau von Erschließungsstraßen sowie Lärmschutz- und Grünanlagen, sondern auch soziale Infrastruktureinrichtungen refinanzieren zu können.2. MischnutzungenKonflikte zwischen Wohnen und Gewerbe sind häufig schwer zu lösen. Im Bebauungsplan Grenzwerte für Gewerbelärm auch in Abweichung von den Maßgaben der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) festzusetzen, ist nur ein Teil der Lösung. Denn Immissionsschutzbehörden messen Gewerbelärm vor den geöffneten Fenstern von Wohnräumen und können Einschränkungen der gewerblichen Aktivitäten anordnen, wenn die Grenzwerte der TA Lärm überschritten werden. Daher wehren sich Gewerbebetriebe gegen heranrückende Wohnungen. Gute Konfliktlösungen erfordern eine Änderung der Messvorschriften der TA Lärm – unter Bezug auf im Bebauungsplan definierte Grenzlinien.3. VerkehrslärmFür den Umgang mit Verkehrslärm ist mangels gesetzlicher Regelungen die DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ Grundlage. Deren Orientierungswerte für Schallimmissionen sind oft nicht einzuhalten, Abwägungen sind komplex. Gerne wird ein Etikettenschwindel praktiziert, etwa indem ein geplantes Wohngebiet nicht als „Reines Wohngebiet“, sondern als „Mischgebiet“ festgesetzt wird, ohne entsprechende Anteile gewerblicher Nutzung zu verlangen. Hilfreich wären gesetzliche Regeln, die einen Mindeststandard für die Ruhe innerhalb von Wohnungen definieren, aber bezüglich des Wohnumfelds einen Entscheidungsspielraum eröffnen, der unabhängig von der jeweiligen Baugebietsart ist.4. NaturschutzBeeinträchtigt ein Neubau das Landschaftsbild oder den Naturhaushalt, erfordert dies Ausgleichsmaßnahmen. Damit werden konkrete Ausgleichspläne und Verträge mit den Eigentümern der Ausgleichsflächen vor Ende des Bebauungsplanverfahrens notwendig. Flexibilität und Zeit können gewonnen werden, wenn zweckgebundene Zahlungen diese Ausgleichsmaßnahmen ersetzen dürfen. Der Referentenentwurf folgt mit der Einführung eines „Ersatzgeldes“ dieser Erkenntnis, bleibt aber zu vorsichtig. Das Ersatzgeld sollte nicht nur dann möglich sein, wenn „ein Ausgleich nicht möglich ist“ (Paragraph 1a, Absatz 3, BauGB), sondern auch, wenn ein Ausgleich möglich ist, aber noch nicht sicher ist.5. StadtumbauDas Instrument der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme hat sich bewährt, um zugunsten der Allgemeinheit Grundstücke zu mobilisieren und planungsbedingte Wertsteigerungen zu nutzen. Aber bisher blieb dies Maßnahmen der Stadtentwicklung von „besonderer Bedeutung“ vorbehalten. Sinnvoll wäre es, städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen unabhängig vom Umfang des betroffenen Gebiets und der geplanten Veränderungen zu ermöglichen. Wenn zum Beispiel für Klimaschutz und Klimaanpassung Freiflächen in bebauten Gebieten gewonnen werden sollen, könnten Entwicklungsmaßnahmen effektiv sein.6. RegelungsdichteBebauungspläne müssen überwiegend Baugebietskategorien der Baunutzungsverordnung verwenden. Deren Zweckbestimmungen besitzen Unschärfen. Auch erweisen sich die Kategorien oft als hinderlich, wenn sich in der Stadtentwicklung Situationen und Bedürfnisse ändern. In vielen Fällen würde es genügen, Mindestanteile gewünschter Nutzungsarten wie für Wohnen oder Maximalanteile bedenklicher Nutzungsarten (zum Beispiel für Einzelhandel oder Büros) zu definieren, ansonsten aber Spielräume für die Vorhabensträger zu öffnen. Überregulierung ließe sich vermeiden, Ziele gewännen Präzision. Der Referentenentwurf verzichtet auf derartige Festsetzungsmöglichkeiten. Das neue „experimentelle Mischgebiet“ (Paragraph 11, Absatz 2a, BauNVO) ist kein überzeugender Ersatz.Der Autor des Gastbeitrags leitete von 2003 bis 2014 das Stadtplanungsamt in Frankfurt und ist Mitglied der Deutschen Akademie für Städtebau und Landesplanung.