Un brivido che corre lungo la schiena, il vetro della finestra che si appanna al primo respiro, il desiderio di quel tepore domestico che solo i caloriferi sanno regalare. L'inverno non si annuncia sul calendario, ma con sensazioni inequivocabili che, puntualmente, rinnovano in condominio l'eterno dibattito: quando si accende? E, soprattutto, quanto ci costerà quest'anno? La stagione termica 2025-2026 è alle porte. Anzi, in alcuni Comuni, di fatto è già cominciata (a Fossano, nel Cuneese, il sindaco ha firmato l’ordinanza in deroga che dal 2 ottobre consente l’accensione anticipata degli impianti). E, mai come ora, affrontarla con preparazione non è solo una questione di comfort, ma di una vera e propria strategia economica e di benessere.L'Italia a più velocitàL'accensione dei caloriferi non è un gesto lasciato all'arbitrio del singolo, ma una decisione orchestrata a livello nazionale da una normativa precisa, il decreto del Presidente della Repubblica 16 aprile 2013, n. 74, pensata per conciliare le esigenze climatiche delle diverse aree del Paese con la necessità di contenere i consumi. È l’articolo 4 di questo decreto a suddividere l'Italia in sei zone climatiche, ognuna con le proprie "finestre" temporali per l'attivazione degli impianti. Si va dalla Zona F, quella delle aree alpine e appenniniche più fredde, dove non esistono limitazioni, alla Zona A, che comprende i comuni più meridionali come Lampedusa, con un periodo di accensione molto breve.Nel cuore del Paese, la maggior parte dei cittadini si ritrova nelle zone intermedie: la Zona E, che abbraccia gran parte del Nord Italia e città come Milano e Torino, vedrà i caloriferi accendersi dal 15 ottobre al 15 aprile per 14 ore al giorno. A Roma e Firenze, in Zona D, si partirà il 1° novembre. Scendendo ancora, a Napoli, Palermo e Cagliari (Zona C), il via è fissato per il 22 novembre. Secondo l’art.5, i sindaci possono però ampliare o ridurre, i periodi annuali di esercizio e la durata giornaliera e stabilire riduzioni di temperatura ambiente massima.L'accensione senza limitiSebbene la legge imponga limiti orari precisi, esistono specifiche condizioni tecnologiche che permettono di superare queste barriere, consentendo un funzionamento continuo dell'impianto. Queste deroghe, dettagliate nell’articolo 7 del decreto del Presidente della Repubblica 74/2013, sono concesse solo in presenza di sistemi evoluti che garantiscono efficienza. L'accensione continua è permessa, ad esempio, se l'impianto è dotato di un gruppo termoregolatore pilotato da una sonda esterna, capace di adeguare la temperatura dell'acqua in base al clima, e di un programmatore che consenta la regolazione della temperatura ambiente almeno su due livelli nell'arco delle 24 ore. In questi casi, la norma pone un paletto preciso: durante le ore al di fuori della normale fascia di attivazione, la temperatura interna non deve superare i 16 gradi Celsius, con una tolleranza di 2 gradi.La centrale termica e il Terzo ResponsabilePrima ancora che il calore raggiunga i singoli appartamenti, tutto ha origine nella centrale termica. La gestione di questo cuore pulsante dell'edificio è una delle responsabilità più delicate per un amministratore. La normativa di riferimento, il già citato decreto del Presidente della Repubblica 16 aprile 2013, n. 74, stabilisce che, per impianti di potenza nominale superiore a 35 kW (la quasi totalità di quelli condominiali), l'amministratore ha l'obbligo di delegare esercizio e manutenzione a una figura specializzata. Entra qui in gioco, come previsto dall’articolo 6 del medesimo decreto, il "Terzo Responsabile": un'impresa qualificata, definita legalmente dal decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, che si fa carico di tutte le responsabilità civili e penali relative all'impianto. La nomina deve avvenire tramite un contratto scritto che dettagli tutti i compiti, dai controlli di efficienza energetica alla manutenzione ordinaria. Ogni operazione deve essere registrata sul "libretto di impianto per la climatizzazione", documento obbligatorio per legge.La gestione quotidiana e le valvole bloccateLa vita dell'impianto di riscaldamento in condominio è scandita non solo da norme nazionali, ma anche da decisioni interne e dalla necessità di risolvere piccoli e grandi problemi pratici. Una delle domande più frequenti riguarda chi decide l'orario di accensione e spegnimento. La regola generale vuole che a scegliere sia l'amministratore, il quale però si rifà alle leggi nazionali. L'assemblea di condominio ha però sempre il potere di deliberare e votare per determinare gli orari in cui tenere in funzione il riscaldamento, purché questi siano compresi nella fascia oraria nazionale che va dalle 5 del mattino alle 23. Se manca una delibera dell'assemblea, la decisione spetta all'amministratore.Ma cosa fare quando si presentano problemi tecnici? All'accensione, può capitare che alcune valvole termostatiche siano bloccate. Questo accade spesso se, a fine stagione, non sono state aperte al massimo. Per rimediare, occorre smontare la testa termostatica e agire con una pinza sul perno di chiusura per ripristinarne il funzionamento. Un altro problema comune è la presenza di aria nelle tubazioni e talvolta occorre lo spurgo dei radiatori per eliminare l'aria intrappolata, agendo sugli sfiati ma talvolta smontando gli stessi radiatori. Nei vecchi impianti può risultare necessario una riequilibratura delle colonne di distribuzione per evitare che quelle più vicine alla caldaia siano caldissime e quelle lontane restino fredde, malgrado le pompe siano a portata variabile.La lista di controlloIl percorso verso un inverno conveniente è così lastricato da una serie di azioni puntuali e intelligenti. Tutto comincia quando il caldo estivo fa dimenticare il freddo: è quello il momento ideale per la manutenzione. Una caldaia pulita e un bruciatore tarato sono le fondamenta per assicurare che tutto funzioni al meglio. L'efficienza scorre nelle "vene" dell'impianto, dove è fondamentale il ruolo di un defangatore funzionante per impedire ai residui metallici di bloccare le valvole termostatiche. Nei singoli appartamenti, il benessere dei caloriferi dipende da un gesto semplice: a fine stagione, le valvole vanno ruotate sulla massima apertura (posizione "5" o "6") per impedire al perno di bloccarsi. Queste accortezze sono il preludio a vantaggi economici notevoli: un check-up dell'isolamento termico, con l’insufflaggio di prodotti isolanti nell’intercapedine può abbattere i consumi fino al 20 per cento, e la semplice riduzione di un grado della temperatura interna, come raccomandato dall'Enea, fa risparmiare fino al 10 per cento sul combustibile.Il calore intelligenteUna gestione oculata del calore è la chiave per ridurre i costi e garantire un ambiente salubre. La temperatura ideale negli ambienti domestici è fissata per legge a 20 gradi Celsius, con 2 gradi di tolleranza. L'abitudine di accendere e spegnere l'impianto più volte al giorno è controproducente. È molto più efficiente, come dimostrano numerosi studi tecnici, mantenere un funzionamento continuo per un numero maggiore di ore a una temperatura più bassa, una strategia che garantisce un comfort uniforme e può portare a risparmi dal 10 fino al 25 per cento.Il nemico invisibile: la muffaUn riscaldamento ben regolato non giova solo al portafoglio, ma è la prima e più potente arma contro la muffa. La muffa prolifera dove c'è umidità, e l'umidità in casa si forma per le nostre attività e per la nostra stessa presenza, in particolare con il vapore acqueo emesso con la respirazione durante le ore notturne. Quest'aria umida, quando incontra una superficie fredda come i "ponti termici" (angoli, travi in cemento), condensa. Mantenere una temperatura costante, come quella garantita da un impianto sempre in funzione a regime ridotto, mantiene le pareti più calde e riduce la formazione di condensa. Ma scaldare non basta: l'umidità in eccesso va espulsa con un corretto ricambio d'aria. Aprire completamente le finestre per pochi minuti è molto più efficace che lasciarle a vasistas per ore. Nelle case moderne, sempre più sigillate, la soluzione ottimale è la ventilazione meccanica controllata (VMC), un sistema che garantisce un ricambio d'aria costante e automatico.Il mercato dell'energia: come scegliere il fornitore giustoLa scelta del fornitore di energia rappresenta un momento importante nella gestione condominiale, un'operazione che incide in modo significativo sul bilancio annuale, rappresentando fino al 60% delle spese per gli impianti più datati e il 30% per quelli più efficienti. Con la fine del servizio di tutela per le utenze condominiali, la selezione di un'offerta sul mercato libero può diventare un passaggio obbligato e strategico. Per la stagione 2024/2025, i condomini che non hanno ancora scelto un fornitore sul mercato libero si sono visti assegnare i contratti PLACET (Prezzo Libero A Condizioni Equiparate di Tutela). Questi contratti, le cui condizioni sono regolate direttamente da ARERA (l'Autorità di Regolazione per Energia Reti e Ambiente), ma a prezzo definito dal fornitore, fungono da ponte per il passaggio definitivo al mercato libero. È fondamentale sottolineare che il "servizio di tutela" non è più accessibile per le forniture condominiali, nemmeno in presenza di soggetti vulnerabili, poiché l'ente di gestione del condominio agisce come intermediario.La convenienza dei contratti PLACET in deroga risiede nella loro trasparenza e nella non vincolatività: essi infatti permettono al condominio di passare a un'altra offerta del mercato libero in qualsiasi momento, con cadenza mensile. Per i contratti PLACET in deroga si tratta però di una uscita senza possibilità di ritorno che va prudentemente valutata ma non necessariamente la più vantaggiosa sul lungo periodo, spingendo l'amministratore e l'assemblea a un'attenta valutazione delle alternative disponibili. Una ricerca di mercato approfondita è realizzabile partendo dal Portale Offerte gestito da ARERA, che fornisce una base imparziale per il confronto.Per una valutazione analitica e corretta, è necessario scomporre le offerte nelle loro componenti fondamentali e metterle a confronto in una tabella comparativa. Gli elementi chiave della componente energia da esaminare sono: il mercato di riferimento (PSV) che è il costo della materia prima all'ingrosso, indicizzato al Punto di Scambio Virtuale, il mercato del gas italiano. Questa componente è variabile e uguale per tutti i fornitori. Lo Spread, che rappresenta il ricarico che ogni singolo fornitore aggiunge al prezzo all'ingrosso (PSV). È questo il vero margine di guadagno della società di vendita e il principale elemento di competitività tra le diverse offerte. Uno spread più basso indica un'offerta più conveniente. Il Costo di Commercializzazione e Vendita (CCV): si tratta di una quota fissa, espressa in euro all'anno, che copre i costi operativi del fornitore. Da valutare sempre i servizi aggiuntivi ed eventuali vincoli: trovata l'offerta che sembra migliore sulla base dei parametri economici, è indispensabile leggere attentamente le condizioni contrattuali per verificare che non siano presenti penali in caso di uscita anticipata dal contratto o altri costi nascosti. Per la scelta tra prezzo fisso e variabile sarà utile consultare i siti che recano il valore dei contratti a termine (futures).Quanto mi costiCapire i costi è il primo passo per governarli. Per una famiglia tipo, la spesa energetica per il 2025 è stimata in crescita, per un totale di circa 2.297 euro annui tra luce e gas. In un condominio di trenta appartamenti, la spesa per il solo gas può superare i 30.000 euro a stagione. La vera svolta non è solo nel risparmio sulla bolletta, ma nel cambio di paradigma tecnologico.Per gli edifici esistenti con caloriferi tradizionali, una soluzione è l'impianto ibrido: un sistema che affianca alla caldaia una pompa di calore, ottimizzando i rendimenti. I benefici fiscali per queste operazioni, come l'Ecobonus, sono stati un motore fondamentale, sebbene le aliquote siano in progressiva diminuzione per il 2025 (50-36%) e gli anni successivi (36-30%), come indicato nelle ultime leggi di bilancio anche se vi sono voci per una conferma delle detrazioni attuali con un accorciamento del periodo di fruizione da dieci a cinque anni. Per il futuro, l'attenzione è puntata sul nuovo Conto Termico 3.0, un meccanismo di incentivo diretto per l'efficienza energetica che si articola in più fasi: Il decreto "Conto Termico 3.0" entra in vigore il giorno di Natale 2025, 90 giorni dopo la sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale, avvenuta il 26.09.2025. Entro 60 giorni dall'entrata in vigore del decreto, il Ministero dell'Ambiente deve approvare le regole applicative proposte dal GSE. Entro i 60 giorni successivi all'approvazione di queste regole, il GSE renderà disponibile la piattaforma aggiornata per la presentazione delle domande.A ciascuno il suoPagare in base a quanto si consuma è il principio che guida la normativa europea e nazionale in tema di riscaldamento. Ma come si traduce, in pratica, nella bolletta condominiale? La risposta si trova in una norma che ha cambiato le carte in tavola, superando un sistema precedente che aveva generato non pochi contenziosi. Il riferimento legislativo chiave oggi non è più la controversa norma tecnica UNI 10200, ma il decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102, come profondamente modificato dal decreto legislativo 14 luglio 2020, n. 73. Quest'ultimo intervento ha riscritto la lettera d) del comma 5 dell'articolo 9, archiviando di fatto l'obbligo di applicare i complessi e rigidi calcoli della norma UNI.La nuova regola introduce un principio più semplice e flessibile, valido però solo per chi doveva ancora effettuare la prima ripartizione delle spese, che doveva altrimenti seguire le vecchie regole: l'importo totale della spesa per il riscaldamento deve essere suddiviso in due quote. Una quota è legata ai consumi volontari, ovvero al calore effettivamente prelevato da ogni singolo appartamento e misurato dai ripartitori installati sui caloriferi.A questa parte, per legge, deve essere attribuito almeno il 50 per cento della spesa totale. La parte restante, che quindi non può superare il 50 per cento, costituisce la quota fissa, destinata a coprire i costi involontari come le dispersioni di calore della rete di distribuzione e le spese di manutenzione e gestione dell'impianto. Per la ripartizione di questa quota fissa, la legge lascia al condominio, previa relazione tecnica di un professionista abilitato, la libertà di scegliere il criterio più opportuno: si possono utilizzare i millesimi di proprietà, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure le potenze termiche installate. Questa modifica ha dato più autonomia alle assemblee condominiali, pur mantenendo fermo l'obiettivo di responsabilizzare ogni condomino sul proprio consumo energetico in modo che limiti al massimo il proprio effettivo consumo.Quando il calorifero non scaldaE se, nonostante tutte le precauzioni, l'appartamento rimane freddo? Se l'intero impianto centralizzato non garantisce il calore necessario, la responsabilità è del condominio. In caso di disservizio prolungato, si può configurare un "danno da freddo". La giurisprudenza ha riconosciuto il diritto al risarcimento, come stabilito ad esempio dal Tribunale di Milano, con la sentenza n. 8308 del 17 settembre 2019, che ha ribadito la responsabilità del condominio quale custode delle parti comuni ai sensi dell’articolo 2051 del Codice civile. Per quanto riguarda le spese di riparazione, è utile ricordare che, secondo l’articolo 1004 del Codice civile, gli interventi straordinari sono a carico del nudo proprietario, anche se l’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce una responsabilità solidale di nudo proprietario e usufruttuario verso il condominio. Affrontare la stagione fredda con consapevolezza significa trasformare un obbligo in un'opportunità: per la propria casa, per il proprio portafoglio e per l'ambiente.